Дарственная на квартиру с пожизненным проживанием дарителя – образец договора 2021

Договор дарения с условием пожизненного проживания дарителя это популярная ныне процедура, особенно среди граждан пенсионного возраста. Под договором дарения с условием проживания подразумевается, что текущий владелец при оформлении дарственной сохраняет за собой право занимать все помещение или только его часть, без изменений прописки.

То есть, по факту, одариваемая сторона получит полноценный контроль над объектом недвижимости только после смерти дарителя. Тем не менее, есть множество нюансов и прецедентов, о которых стоит знать, прежде чем решаться на оформление договора дарения с правом пожизненного проживания дарителя.

Кому выгодна сделка: права и обязанности

Для начала стоит разобраться, какую выгоду получают обе стороны, какие могут возникнуть проблемы при исполнении условий договора и, самое главное, какие у сторон в итоге права и обязанности по распоряжению недвижимостью.

Выгода дарителя

Зачем это нужно дарителю? Как уже упоминалось, подобная процедура популярна у граждан пенсионного возраста, а если быть точным, у тех, кто уже не в состоянии самостоятельно оплачивать коммунальные платежи и «дать ладу» своей недвижимости.

При оформлении дарственной, даритель продолжает жить в занимаемом помещении, но все финансовые и юридические вопросы переадресовываются второй стороне. То есть, одариваемое лицо теперь обязано оплачивать коммунальные платежи (по крайней мере долг по ЖКХ будет значится на его имени), решать какие-либо проблемы с муниципалитетом и т.д.

Выгода для одариваемого лица

Тут выгода очевидна. Можно стать владельцем недвижимости без кредитов, ипотеки и прочего. Единственная статья расходов, как уже озвучено – счета по ЖКХ. И то, этот пункт не всегда обязательный. Возможно даритель является родственником одариваемому и будет оплачивать счета из своего кармана или пополам. Данные условия оговариваются в индивидуальном порядке.

Недостатки дарения с пожизненным проживанием

Теперь об актуальном. При решении о заключении подобного договора, обоим сторонам нужно иметь ввиду, что:

• одариваемый должен оплатить налог в размере 13% (на 2020 год) от рыночной стоимости недвижимости;
• одариваемый не обязан содержать и ухаживать за дарителем;
• одариваемый может продать, передарить, обменять, сдать помещение на свое усмотрение (при условии, что покупатель или съемщик согласны на постоянное проживание дарителя);

Таким образом можно вынести главную мысль – заключать подобную сделку можно только при условии наличия хороших, а лучше родственных отношений между сторонами.

Права и обязанности дарителя

Права и обязанности дарителя определяются в индивидуальном порядке. В договоре можно прописать такие пункты, как:

• в какой комнате будет жить даритель;
• время пользования общими комнатами, такими как санузел, кухня;
• порядок использования общего имущества и т.д.

Права и обязанности одариваемого

Помимо индивидуальных договоренностей, преемственная сторона имеет право:

• распоряжаться подарком на свое усмотрение не в ущерб пунктам договора;
• в обязанности не входит уход за дарителем;
• получение в дар квартиры обязывает к уплате подоходного налога (13% от стоимости).

Также стоит обратить внимание, что супруги одариваемого не могут претендовать на предмет дарения в случае развода.

Условия, которые необходимо включить в договор дарения

Хотя некоторые пункты очевидны, не лишним будет упомянуть, что:

• даритель бесплатно продолжает занимать жилье;
• имеет право даритель брать сожителей или нет, если да, то скольких и на какой срок;
• возможность расторжения договора в случае нарушений прописанных пунктов;
• ситуации, когда одариваемый проявляет антисоциальное поведение.

Также, хотя закон это и подразумевает, нужно подчеркнуть, что право занимать жилье остается за дарителем даже при продаже, обмене и аренде недвижимости.

Как оформляется дарственная с пожизненным проживанием дарителя

Устная договоренность, расписки и другие незакрепленные юридически соглашения в последствии не будут приняты во внимание. Поэтому нужен договор.

Каков порядок действий

Порядок оформления сделки следующий:

1. Подготовка документов на недвижимость (список ниже).
2. Договор дарения (образец ниже).
3. Регистрация договора в Росреестре.
4. Получение нового свидетельства права на собственность одариваемой стороны.

Перед началом процедуры стоит убедиться, что даритель является единственным владельцем предмета дарения, иначе дополнительно нужно получить согласие других собственников.

Какие документы нужны

Список документов следующий:

• паспорт, ИИН или пенсионный (на выбор) каждой стороны;
• 3 экземпляра договора дарения;
• справка из БТИ с оценкой рыночной стоимости жилья;
• справка о числе прописанных в квартире;
• кадастровый паспорт;
• письменное согласие совладельцев (заверенное нотариусом) если есть;
• свидетельство права собственности;
• квитанции об уплате госпошлины.

В случае, если у дарителя имеется представитель по случаю отсутствия или недееспособности, также нужны документы доверенного лица.

Пункты и сведения в договоре

В договоре обязательно указываются такие пункты и сведения, как:

• дата заключения сделки;
• место, где был подписан договор;
• паспортные данные сторон;
• описание предмета дарения;
• наличие долгов по ЖКХ, ипотеки, других обременений.

Условия, которые необходимо включить в договор дарения

Также должны быть обозначены следующие условия:

• факт дарения происходит безвозмездно;
• одариваемый согласен на принятие дара;
• сделка должна закрепляться регистрацией в госорганах;
• права на недвижимость вступают в силу сразу после подписания договора, а не после смерти дарителя;
• остальные собственники (если есть) согласны на сделку;
• если дарится дом, земля и остальные строения на участке также становятся предметом договора.

Дополнительные условия сделки

Также стоит обратить внимание на такие нюансы, как:

• сроки вступления в право собственности;
• условия, при которых возможен разрыв договора;
• права третьих лиц, если таковые имеются.

Все эти детали обсуждают стороны в индивидуальном порядке.

[docs]

Определение порядка пользования квартирой

Большинство нюансов в данном договоре также определяются посредством индивидуального согласования. В вопросе порядка пользования даром стоит учитывать, что:

• даритель может обладать часть (комнатой) в доме до конца жизни;
• одариваемый получает полное право на всю жилплощадь, за исключением занимаемой комнаты;
• даритель и одариваемый имеют права передать свою часть в пользование третьим лицам;
• после смерти права на занимаемую дарителем комнату переходят ко второй стороне без права претензий от третьих лиц.

Если одна из сторон не хочет, чтобы в квартире проживали другие люди, она вправе прописать это в договоре при достижении взаимопонимания.

Основания для отказа регистрации дарения в Росреестре

Росреестр может отказать в регистрации сделки:

• малолетним и недееспособным;
• лицам, занимающим должности в муниципалитете и госорганах;
• если одна из сторон представлена коммерческой организацией;
• работникам интернатов, приютов, социальных центров, попечителям.

Также основанием выступает наличие факта материальной выгоды дарителя.

Государственная регистрация дарения с условием пожизненного пользования

Договор дарения не имеет юридической силы без государственной регистрации, коим в конечном итоге становится переоформленное право собственности на одариваемого подкрепленное оформленным и заверенным нотариусом договором.

Государственной регистрацией занимается Росреестр. Также обратиться с пакетом документов можно с МФЦ.

Что будет при продаже квартиры, в которой пожизненно прописан человек

Хотя это вряд ли входит в пожелания дарителя, но одариваемая сторона вправе в любой момент выставить жилье на продажу. Но в данном случае, недвижимость числится с обременением, поэтому продать ее весьма трудно. Если желающие найдутся, договор о проживании дарителя распространяется и на них. Выселить пожизненно прописываемого они не имеют права.

Оспаривание дарственной на квартиру: кто может подать иск

Если одариваемому нет никакого смысла оспаривать договор, то у дарителя причины для этого могут возникнуть по мере выполнения или наоборот – невыполнения второй стороной своих обязательств, психологическое давление, покушение на жизнь и т.п.

Подать иск может даритель, если он дееспособен и еще жив. В случае смерти или недееспособности – это могут сделать родственники или официальный представитель.

Особенности оспаривания после смерти дарителя

В случае смерти дарителя, выступать в качестве истца может только третья сторона. В этом случае задачей родственника или доверенного лица является возможность доказать, что сделка была осуществлена с нарушением законодательства или собственник на тот момент находился под давлением. Оспорить дарственную можно только в суде.

Какие подготавливаются документы

Для оспаривание нужен иск, к которому прикрепляются следующие документы:

• копии заявлений всех сторон;
• квитанция уплаты пошлины;
• документы, которые подтверждают наличие нарушений дарения, на которых основан иск;
• расчет взыскиваемой суммы.

Также истцу придется обосновать свою заинтересованность в иске.

Как правильно составить иск

Сам иск подается в письменной форме, где должны быть указаны:

• название суда;
• паспортные данные истца и ответчика;
• пояснение обстоятельств оформления дарственной и какие были допущены нарушения.

Чтобы подать иск придется оплатить госпошлину. Размер зависит от региона, где будет проходить разбирательство.

Какую дарственную нельзя оспорить

Единственная дарственная, которую оспорить нельзя это та, которая была оформлена по всем правилам, а даритель все еще жив.

Когда можно подать иск

Оспорить дарственную можно в течение 1 года со дня заключения. Однако суд может принять заявление от истца в течение 5 лет в случае наличия неоспоримых доказательств нарушения.

Налоги и сроки

Как уже упоминалось, одариваемый должен уплатить 13% от стоимости подарка от той суммы, которая указана в справке от БТИ. Срок, в который нужно уплатить налог варьируется в зависимости от даты сделки. В любом случае платеж должен быть произведен до 30 августа текущего года.

То есть, если договор подписан в июне, то у одариваемого есть 2 месяца на уплату налога, если в январе, то 8.

Госпошлина и другие расходы

Также уплачивается госпошлина в размере 0.5% от стоимости подарка, но эта сумма не может быть больше 20 тысяч рублей.

Судебная практика

В судебной практике оспаривание договора дарения происходит из-за плохой осведомленности населения или намеренного ввода в заблуждение одной из сторон.

Дарение жилья с залогом

Если собственник взял на себя кредитные обязательства под залог недвижимости и хочет оформить на нее дарственную, сделать этого он не сможет, так как в Росреестре она будет числится с обременением. Соответственно госорган не передаст право собственности одариваемому.

Судебный арест

Если недвижимость находится под судебным арестом, Росреестр не будет регистрировать новое право собственности пока собственник не выполнит все условия исковых требований.

Аренда и рента

Если на жилье оформлен договор аренды, дарственную нельзя оформить, так как право занимать помещение закреплено за арендатором. Одариваемый не сможет заехать в подаренную жилплощадь до окончания договора.

Что касается ренты, то есть получения дарителем выгоды в виде пожизненного содержания в условиях оформления дарственной такое условие неприемлемо.

Другие спорные ситуации

Если даритель оказывается ИП на стадии банкротства, он не может оформить дарственную. Если он уже это сделал, то сделка может быть аннулирована в течение 6 месяцев со дня вступления в силу.

Также стоит отметить имеющие место случаи, когда одариваемое лицо умирает раньше дарителя. В таком случае последний может отменить сделку. Родственники претендовать на жилплощадь не могут.

Подытожив, стоит отметить, что договор дарения с пожизненным проживанием дарителя должен включать в себя как можно больше оговариваемых пунктов и ситуаций, которые могут возникнуть между сторонами в целях защиты интересов всех контрагентов сделки.

Также стоит внимательно отнестись к документальным вопросам на даруемое жилье. Перед принятием дара стоит запросить выписку из Росреестра на отсутствие у жилплощади обременения, судебных арестов и прочего.

Об авторе

Григорий Знайко

Журналист, предприниматель. Веду свое дело и не понаслышке знаю проблемы и сложности, с которыми стакиваются ИП и ООО.

Свежие публикации

• 2020.04.08АктивыКоэффициент быстрой (срочной, строгой, промежуточной) ликвидности – значение и расчет
• 2020.04.08АктивыЧто показывает фондовооруженность труда, формула расчета и оценка
• 2020.04.08АктивыЧто такое и в чем измеряется фондоемкость, как посчитать показатель – формула расчета
• 2020.04.08АктивыЧто такое и в чем измеряется фондоотдача, как посчитать показатель