Как самозанятым сдавать недвижимость в аренду

Может ли самозанятый сдавать в аренду квартиру — да, такая возможность предусмотрена законом. Плательщики НПД выступают арендодателями жилья и получают за это официальный доход.

Могут ли самозанятые сдавать в наем нежилые помещения

В законе о самозанятости четко прописано, может ли физическое лицо сдавать в аренду нежилое помещение без ИП в 2021 году, — нет, сдача в аренду нежилых помещений плательщикам НПД недоступна (ч. 2 ст. 6 422-ФЗ от 27.11.2018). Такой вид экономической деятельности не подпадает под налог на профессиональный доход. В законе указано так: для плательщиков НПД не признаются объектом налогообложения доходы от передачи имущественных прав на недвижимость.

Минфин отдельно поясняет, может ли самозанятый сдавать в аренду нежилое помещение юрлицу, — нет, налог на профессиональный доход не применяется в отношении услуг по сдаче в аренду нежилой недвижимости (письмо Минфина № 03-11-11/102607 от 27.12.2019).

Могут ли самозанятые сдавать в аренду жилье

С жильем ситуация иная — самозанятые вправе сдавать в наем собственную квартиру или дом, получать за это доход и платить НПД. Этот вид деятельности является объектом налогообложения по налогу на профессиональный доход. Но есть условие: такая недвижимость находится в регионе проведения эксперимента.

В нормативах указано, можно ли самозанятому сдавать в аренду совместно нажитое имущество, — да, никаких ограничений по совместной жилой недвижимости не предусмотрено. Более того, если квартира находится в собственности обоих супругов, оформляет самозанятость и платит НПД только один из них (письмо ФНС № СД-4-3/8121 от 26.04.2019).

Еще один нюанс. Плательщики налога на профессиональный доход вправе сдавать в наем не только собственную, но и чужую квартиру. Бывают ситуации, когда физлицо сдает в аренду несколько жилых помещений, не принадлежащих ему на правах собственности. Это наем через посредника, или субаренда. Самозанятый сначала заключает арендное соглашение с владельцем жилья, а затем — договор поднайма жилого помещения с фактическим арендатором (ст. 77 ЖК РФ).

В первичном арендном договоре необходимо закрепить возможность субаренды. По правилам, срок поднайма не превышает установленный договором срок найма. Если соглашение заключают больше, чем на один год, его следует зарегистрировать в Росреестре.

Какой налог платить самозанятому при сдаче в наем помещений

Обязательные налоги самозанятого, сдающего в аренду нежилое помещение юридическому лицу, все те же — на профессиональный доход. За оказание услуг гражданам (если арендатор — физлицо) необходимо заплатить 4%, за работу с юридическими лицами — 6%. Если не потратили налоговый вычет в 10 000 рублей (его оформляют при регистрации), налоги ниже: 3% — за физлиц и 4% — за юрлиц (ч. 2 ст. 12 422-ФЗ). Налог к уплате система определит автоматически — через приложение «Мой налог».

С каких выплат платить налог не нужно

Любая сдача в аренду коммерческой недвижимости самозанятым запрещена (в целях НПД), а вот передача в наем жилых помещений допускается без ограничений. Особый порядок налогообложения применяется к коммунальным услугам (письмо Минфина № 03-11-09/40094 от 29.05.2019, письмо ФНС № СД-4-3-/11446@ от 13.06.2019):

• если жильцы платят коммуналку по счетчикам, то включать доход и платить НПД не требуется;
• если коммуналка уже включена в аренду в фиксированном виде, то она учитывается в расчете НПД.

Как учитывать залог

Индивидуальным предпринимателям доступна сдача в аренду нежилого помещения, самозанятым — нет, в отличие от жилых помещений, которые плательщики НПД свободно предоставляют в наем. Если по арендному договору предусмотрен залог (его платят перед заселением), его не надо учитывать в расчете налога на профессиональный доход (п. 1 ст. 329; п. 1 ст. 380 ГК РФ).

Самозанятые не платят НПД с залога, но только при условии, что возвращают депозит обратно жильцам в полном объеме. Если плательщик НПД использовал залог по назначению, оставил весь депозит или хотя бы его часть себе (для покрытия убытков), он становится его доходом. В этом случае придется заплатить налог на профессиональную доходность в установленном размере.

Об авторе

Александра Задорожнева

Практикующий бухгалтер.
Работаю с начала учебы в ВУЗе. Есть опыт работы и в коммерции, и в бюджете. С 2006 по 2012 работала бухгалтером-кассиром и кадровиком. С 2012 по настоящее время — главный бухгалтер в бюджетном учреждении. Помимо прямой бухгалтерии занимаюсь закупочной и планово-экономической деятельностью. 4 года пишу тематические статьи для профильные изданий.

Свежие публикации

• 2022.03.23Бухгалтерский учетСтроки 210 и 220 декларации по налогу на прибыль: как заполнить и проверить
• 2022.03.11ОтчетностьФорма 4-инновация по сведениям об инновационной деятельности предприятия на 2022 год
• 2022.03.11ОтчетностьИнструкция по заполнению формы П-2 (инвест)
• 2022.02.28ОтчетностьИнструкция: заполняем декларацию по акцизам