Инструкции, образцы новости для бухгалтеров, кадровиков, юристов и руководителей ООО и ИП
 

Составляем договор купли-продажи дома с земельным участком

Договор купли-продажи дома с земельным участком — соглашение, по которому одна сторона обязуется передать за определенную плату другой стороне объекты недвижимости. Составляется в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

На каком этапе составляется договор

Покупка дома с земельным участком относится к категории сделок с недвижимым имуществом. Правовое регулирование осуществляется ст. 549–558 ГК РФ. Необходимость составления документа вызывается потребностью в регистрации перехода права собственности. Моменту заключения соглашения о продаже предшествует:

  1. процесс ознакомления с приобретаемым имуществом (осмотр участка, внешнее состояние здания, коммуникаций);
  2. проверка юридической «чистоты» (отсутствие запретов и обременений на предмет сделки; правомерность строительства коммуникационных систем и иных объектов, требующих разрешения; ознакомление с удостоверяющими документами);
  3. организационные действия (предварительная запись на регистрацию; определить, где составить договор купли-продажи дома; установить лиц, которые вправе представлять интересы);
  4. согласование цены (определяется форма и порядок оплаты; нахождение имущества в залоге в случае неполной оплаты)

После того как все вышеуказанные действия произведены, приступаем к оформлению соглашения. На практике процесс оформления не всегда является быстрым. Если стороны понимают, что для совершения всех действий им потребуется много времени, они вправе заключить предварительный договор. Таким действием участники сделки закрепляют основные положения своих договоренностей: стоимость, срок передачи имущества, порядок оплаты.

Оформление

Для сделки предусмотрена обязательная письменная форма. Это обуславливается необходимостью государственной регистрации права собственности. В случае если требования о форме нарушены, договор становится недействительным. Обязательность нотариального удостоверения отсутствует. Участники соглашения вправе по своему усмотрению произвести нотариальное удостоверение. Законодательно не установлено, кто составляет договор купли-продажи дома, стороны вправе определить это самостоятельно. Сделка подлежит обязательной государственной регистрации. Отдельно продать дом без земельного участка, если они находятся в собственности одного лица, нельзя.

Нотариальное удостоверение потребуется для сделок: на условиях опеки или имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, ограниченно дееспособному; в случае предоставления документов на регистрацию почтовым отправлением — пп. 2 ч. 12 ст. 18, п. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Пример договора купли-продажи дома с земельным участком

Что предусмотреть

Стороны свободны в определении условий сделки при непротиворечии федеральному законодательству. Ознакомимся со структурой документа и узнаем, как правильно составить договор купли-продажи дома и земельного участка. Соглашение включает в себя следующие части:

  • общая (номер, дата и место заключения сделки; участники соглашения и их идентификационные данные: для юридических лиц — ИНН, ОГРН, наименование, адрес, для физических — ФИО, данные паспорта);
  • предмет (сущность обязательства продавца — передать объекты, покупателя — принять и оплатить; определение индивидуализирующих данных);
  • стоимость (цена каждого объекта, форма оплаты и порядок расчетов);
  • обязанности сторон (условия о распределении госпошлины, порядок передачи объектов, действия в случае выявления недостатков);
  • ответственность (претензионный порядок, условия о форс-мажоре, место рассмотрения дела в суде, штрафные санкции за несоблюдение условий сделки);
  • заключительные (количество экземпляров документа, приложения; момент, с которого начинается юридическая сила);
  • реквизиты (данные о сторонах сделки, контакты для связи и индивидуальные сведения, подпись полномочного лица).

Факт передачи оформляется актом. Вы вправе указать в договоре условие, что сам документ и является актом приема-передачи. Это позволит избежать громоздкости документа. После того как земельный участок продан, необходимо оплатить налог на доходы физических лиц.

Точно формируйте предмет договора и указывайте все индивидуализирующие данные объектов недвижимости: точный адрес, кадастровый номер, площадь, сведения о номере и дате регистрации права собственности, категория земель, вид разрешенного использования.

Договор купли-продажи № ___

г. ______________ «___»________ ____ г.

_________________________________ (ФИО), паспорт серии _____ № _______, выдан ________________________, дата рождения «___»_________ ____ г., место рождения ________________, зарегистрирован__ по адресу: _________________________, именуем__ в дальнейшем Продавец, с одной стороны, и
__________________________________ (ФИО), паспорт серии _____ № _______, выдан ________________________, дата рождения «___»_________ ____ г., место рождения ________________, зарегистрирован__ по адресу: _________________________, именуем__ в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, далее совместно именуемые Стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:
1. Предмет Договора
1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить следующее недвижимое имущество (далее — Недвижимое имущество, Объект):
1.1.1. Садовый земельный участок площадью _____ (__________) кв. м, кадастровый номер: __________, категория земель: _______________, разрешенное использование: _______________, границы земельного участка имеют следующее местоположение: _________________________, адрес _________ (далее — Земельный участок).
Характеристики Земельного участка: ______________________________________________________.
Земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности на основании ____________, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от «___»________ ____ г. № ___ (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от «___»________ ____ г. № ___ (приложение № ___)).
1.1.2. Нежилое здание, расположенное на Земельном участке, — садовый дом, общая площадь: _____ кв. м, кадастровый номер: ____________________, адрес: _______________, дата начала строительства: _______________, дата окончания строительства: __________________ (далее — Объект). Характеристики Объекта: ____________________________________.
К Объекту подключены следующие коммуникации: _____________________________.
Объект принадлежит Продавцу на праве собственности на основании ____________, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от «___»________ ____ г. № ___ (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от «___»________ ____ г. № ___ (приложение № ___).
1.2. Объект передается свободным от прав третьих лиц, не является предметом спора, под залогом и арестом не состоит.
1.3. Стороны гарантируют, что они в дееспособности не ограничены, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять свои обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого Договора и обстоятельства его заключения, у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для них условиях.
2. Цена и порядок оплаты
2.1. Цена составляет _____ (__________) рублей и включает в себя цену Земельного участка и Объекта.
2.1.1. Цена Земельного участка составляет _____ (__________) рублей.
2.1.2. Цена Объекта составляет _____ (__________) рублей.
2.2. Цена уплачивается Покупателем в срок до «__»___________ ____ г.
2.3. Покупатель производит уплату цены следующим способом: _________________________________________.
2.4. Покупатель считается выполнившим свои обязательства по оплате Объекта с даты ______________________________.
3. Права и обязанности Сторон
3.1. Продавец вправе:
3.1.1. Получить денежные средства за Объект в порядке и сроки, указанные в разд. 2.
3.2. Продавец обязан:
3.2.1. Передать Покупателю в собственность без каких-либо изъятий Недвижимое имущество в состоянии, пригодном для его использования, по Акту приема-передачи в порядке, предусмотренном настоящим Договором.
Продавец обязуется вместе с Недвижимым имуществом передать сопутствующие документы и принадлежности: ______________________.
3.2.2. Произвести оплату стоимости услуг, потребленных Продавцом в период использования Недвижимого имущества, установленных налогов и сборов до момента передачи Недвижимого имущества Покупателю по Акту приема-передачи.
3.2.3. В течение _____ (__________) рабочих (вариант: календарных) дней с момента подписания передать в орган, осуществляющий государственную регистрацию возникновения и перехода прав на недвижимое имущество, документы для государственной регистрации перехода права собственности на Недвижимое имущество к Покупателю.
3.3. Покупатель вправе:
3.3.1. Получить Объект в порядке и сроки, указанные в разд. 4.
3.3.2. В случае предоставления ему Продавцом заведомо ложной информации об обременениях Недвижимого имущества и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку Земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающей существенное воздействие на использование и стоимость Земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое Покупателем использование и стоимость Земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение Покупателя о покупке Недвижимого имущества и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, требовать уменьшения покупной цены или расторжения настоящего Договора и возмещения причиненных ему убытков.
3.4. Покупатель обязан:
3.4.1. Принять Объект по Акту приема-передачи в порядке.
3.4.2. Оплатить приобретаемое Недвижимое имущество в порядке, установленном разд. 2.
3.4.3. Представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию возникновения и перехода прав на недвижимое имущество, документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Недвижимое имущество, в срок, указанный в п. 3.2.2.
4. Передача Недвижимого имущества
4.1. Передача Объекта от Продавца Покупателю оформляется Актом приема-передачи.
4.2. Недвижимое имущество должно быть передано Продавцом Покупателю не позднее «__»________ ____ г. рабочих дней с момента заключения Сторонами настоящего Договора / с даты регистрации перехода права собственности на Недвижимое имущество / иное).
4.3. Одновременно с передачей Недвижимого имущества Продавец передает Покупателю относящиеся к Недвижимому имуществу документы и принадлежности: _________________________.
4.4. Переход права собственности на Недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.
4.5. Расходы, связанные с государственной регистрацией права собственности, Стороны несут поровну.
4.6. Обязательство Продавца по передаче Недвижимого имущества считается исполненным после фактической передачи Недвижимого имущества во владение Покупателя по Акту приема-передачи.
4.7. Риск случайной гибели или случайного повреждения Недвижимого имущества переходит к Покупателю после подписания сторонами Акта приема-передачи.
5. Ответственность Сторон. Обстоятельства непреодолимой силы
5.1. За нарушение Продавцом срока передачи Недвижимого имущества, предусмотренного п. 4.2 настоящего Договора, Покупатель вправе потребовать от Продавца уплаты пеней в размере _____% от цены Договора за каждый день просрочки.
5.2. За нарушение Покупателем срока уплаты цены Договора, предусмотренного п. 2.2, Продавец вправе потребовать от Покупателя уплаты пеней в размере _____% от не уплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.
5.3. В случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности на Недвижимое имущество Сторона, уклоняющаяся от регистрации, обязана заплатить другой Стороне по ее письменному требованию штраф в размере _____ (__________) рублей.
5.4. За неисполнение или ненадлежащее исполнение иных обязанностей по настоящему Договору Стороны несут ответственность, предусмотренную действующим законодательством Российской Федерации.
5.5. При изъятии у Покупателя Недвижимого имущества третьими лицами на основании судебного решения по основаниям, возникшим до передачи Недвижимого имущества, Продавец обязан возместить Покупателю понесенные им убытки, размер которых определяется в размере рыночной стоимости Недвижимого имущества, которая будет существовать на дату предъявления иска третьими лицами. При этом размер убытков, подлежащих возмещению по основаниям, предусмотренным настоящим пунктом, в любом случае не может быть ниже стоимости Недвижимого имущества, определенной настоящим Договором.
5.6. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение своих обязательств по настоящему Договору, если их исполнению препятствует чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (обстоятельство непреодолимой силы), которое не могло быть известно заранее и которое нельзя было предвидеть или предупредить его последствия (стихийные бедствия, военные действия, изменения законодательства и т.п.).
5.7. При возникновении обстоятельств непреодолимой силы, препятствующих исполнению обязательств по настоящему Договору одной из Сторон, она обязана оповестить другую Сторону не позднее ____ календарных дней с момента возникновения таких обстоятельств, при этом срок выполнения обязательств по настоящему Договору переносится соразмерно времени, в течение которого действовали такие обстоятельства и их последствия.
Документ, выданный _________________________ (торгово-промышленной палатой, уполномоченным государственным органом и т.д.), является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия обстоятельств непреодолимой силы.
5.8. Если наступившие обстоятельства, перечисленные в п. 5.6 настоящего Договора, и их последствия продолжают действовать более ______ (_________) месяцев, Стороны проводят дополнительные переговоры для выявления приемлемых альтернативных способов исполнения настоящего Договора.
6. Разрешение споров
6.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте настоящего Договора, будут разрешаться путем переговоров.
6.2. Не урегулированные в процессе переговоров споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.
7. Заключительные положения
7.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами и действует до полного исполнения ими обязательств по настоящему Договору или до расторжения настоящего Договора.
7.2. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору действительны при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны Сторонами.
7.3. Все уведомления и сообщения должны направляться Сторонами друг другу в письменной форме.
7.4. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
7.5. Договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, из которых один находится у Продавца, второй — у Покупателя, третий — в органе, осуществляющем государственную регистрацию возникновения и перехода прав на недвижимое имущество.
7.6. Приложение:
7.6.1. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от «__»_______ ___ г. № ___, подтверждающая право собственности продавца на земельный участок (приложение № ___).
7.6.2. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от «__»_______ ___ г. № ___, подтверждающая право собственности продавца на объект (приложение № ___).
7.6.3. Акт приема-передачи (приложение № ___).
8. Адреса и подписи Сторон

Об авторе

Олег Мичиганин
Олег Мичиганин
Работаю юрисконсультом. С 2013 года специализируюсь в области арбитражного процесса, гражданских правоотношений, корпоративного и договорного права. В 2012 году закончил Российскую правовую академию Министерства Юстиции РФ по специальности юриспруденция.
Читайте также:   Готовим договор на поставку товара

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector