Счет Escrow (эскроу) — что это простыми словами, его особенности

Счет эскроу предназначен для обеспечения безопасности сторон при заключении договора. Используется чаще при крупных сделках, связанных с недвижимостью. В обязательном порядке применяется при покупке жилья у застройщика.

Нормативная база

Условия и порядок использования счета эскроу регулируется параграфом 3 Гражданского кодекса РФ от 26.01.1996 №14-ФЗ. Использование услуги при долевом строительстве регламентируется Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Счет эскроу — что это такое?

Эскроу представляет собой специальный счет в банке, предназначенный для снижения рисков при совершении сделок. Суть услуги состоит в том, что одна сторона договора вносит на счет денежную сумму, положенную по договору. Банк ее замораживает. Вторая сторона сможет их получить только после того, как выполнит условия соглашения.

К примеру, эскроу поможет обезопасить покупателя от недобросовестности продавца при приобретении жилой недвижимости. Человек, планирующий купить квартиру, передает деньги в банк, который отдает их продавцу только после официальной регистрации перехода права собственности в Росреестре.

Для открытия такого счета стороны сделки и банк заключают договор, который регулирует прядок перевода денежной суммы получателю.

Что такое счет эскроу наглядно

Документы для скачивания (бесплатно)
Внимание! Депонировать допускается не только деньги, но и движимое имущество, к примеру, ценные бумаги. Недвижимость использовать не разрешается.

Участники сделки с использованием эскроу

Сделка с применением счета эскроу оформляется между 3-мя участниками:

  • депонент: лицо, вносящее денежные средства на банковский счет;
  • бенефициар: человек, который исполняет обязательство по соглашению и получает замороженную на счету сумму;
  • эскроу-агент: банковское учреждение, которое открывает счет и депонирует деньги или имущество на нем.

Читайте так же:   Особенности расчетов платежными поручениями

Банк выступает гарантом сделки. Он является независимой стороной, которая лишь устанавливает контроль над выполнением условий соглашения и отвечает за перевод средств получателю или возврат денег депоненту.

Для перечисления суммы организации потребуется предъявить доказательство исполнения обязательства по договору. Что именно будет выступать им, участники сделки определяют самостоятельно.

Только банковские учреждения вправе отрывать счета эскроу. Если организация не обладает статусом кредитной компании, то депонировать можно лишь на номинальных счетах.

Эскроу, банковская ячейка или аккредитив — что лучше?

Эскроу Аккредитив Банковская ячейка
Форма договора Произвольная, участники вправе вносить любые изменения Утвержденная Центральным Банком России Произвольная, есть возможность вносить поправки на усмотрение сторон
Кто получает деньги со счета Бенефициар Получатель или лицо, на которое он указал Получатель или иное лицо по переводному аккредитиву
Кто несет ответственность за платеж Банковское учреждение Депонент Депонент
Досрочное закрытие счета Возможно только при расторжении договора Закрыть может депонент в любое время Закрыть вправе депонент в любой момент
Возможность взыскания средств Нет Есть Есть
Страхование Можно застраховать в любой страховой фирме, заключив отдельное соглашение Возможно в случае оформления купли-продажи недвижимого имущества, в том числе и ДДУ. Величина страховки составляет не более 10 миллионов рублей Допускается заключение договора с любо страховой компанией

Для каких видов сделок применяется счет эскроу

Эскроу используют при совершении тех сделок, в которых присутствует риск, что один из участников не исполнит свои обязательства, получив средства авансом. Также такой счет применяют, когда договор предполагает длительный интервал между оплатой стоимости товара и его передачей. К примеру, подобная ситуация возникает при отчуждении недвижимости, при которой необходимо некоторое время на переоформление имущества.

Обычно escrow используют при купле-продаже недвижимых объектов, долевом строительстве, реализации ценных бумаг, продаже бизнеса, операциях с интеллектуальной собственностью. Нередко счет применяют, когда стороны заключают мировое соглашение при судебных разбирательствах.

Кому принадлежат деньги на счете эскроу

Статья 860 Гражданского кодекса РФ гласит, что при невыполнении бенефициаром обязательств, средства, находящиеся на счете, переходят к депоненту. Однако он не имеет права распоряжаться ими на свое усмотрение. Владельцем денег он становится только после предъявления необходимых документов.

Банковское учреждение, выступающее агентом, не вправе снимать средства с данного счета, чтобы получить положенное вознаграждение. Исключение составляет прямое указание этого условия в соглашении.

Особенности работы с escrow-счетами при долевом строительстве

На данный момент приобрести жилое помещение у застройщика можно только с применением счета эскроу (ст. 15.4 ФЗ № 214-ФЗ). Строительная компания получает оплату после того, как передаст квартиру или дом покупателю.

Для реализации данной схемы покупатель выполняет следующие действия:

  • обращается для открытия счета в банк, с которым сотрудничает застройщик;
  • регистрирует соглашение ДДУ;
  • переводит денежные средства на счет.

Банковское учреждение выдает кредит строительной компании, которая в свою очередь начинает возведение недвижимости. Как только застройщик сдает дом в эксплуатацию, он передает жилье покупателю и получает положенное вознаграждение. Банк же возвращает свои платежи.

Обратите внимание! При оформлении ДДУ замороженные на счету средства подлежат страхованию до тех пор, пока квартира не будет сдана в эксплуатацию. Если у банковской организации отзовут лицензию, сумму перечислят в другое учреждение. Но компенсация не может превышать 10 миллионов рублей. При этом количество открытых эскроу счетов в данном банке не имеет значения.

Для получения возмещения требуется обратиться в Агентство по страхованию вкладов с соответствующим заявлением, копией соглашения счета эскроу и паспортом.

Плюсы и минусы

Совершение сделок с использованием эскроу счета имеет следующие положительные стороны:

  • гарантия получения бенефициаром денежной суммы при исполнении условий договора;
  • полная защищенность депонента от мошеннических действий, в случае невыполнения обязательств он получает свои деньги обратно;
  • возможность самостоятельно выбрать, что станет доказательством исполнения условий сделки для агента;
  • наличие страхования на весь срок действия соглашения при долевом строительстве;
  • невозможность ареста счета эскроу для взыскания средств за долги.

Недостатки применения счета:

  • небольшой выбор банков, работающих с эскроу;
  • возвращение средств депоненту возможно только при расторжении соглашения;
  • отсутствие прибыли от нахождения денег на счете, что отличает его от обычного вклада;
  • необходимость во внесении комиссии за использование услуги, размер которой варьируется в пределах 0,7-1% от замороженной суммы.

Таким образом, счет escrow обеспечивает безопасность совершения сделок, снижают риск мошенничества до нуля. Используется чаще всего при крупных контрактах, связанных с отчуждением недвижимости, ценных бумаг и прочих материальных ценностей.

Рекомендуем другие статьи по теме
Добавить комментарий
Согласен на обработку персональных данных