Содержание статьи
Договор долевого строительства регулирует отношения между застройщиком и дольщиком. Расторгнуть его можно в добровольном или принудительном порядке в зависимости от имеющихся оснований.
Способы расторжения договора
Расторгнуть соглашение долевого строительства можно одним из следующих способов:
- по желанию одного из участников;
- по обоюдному согласию сторон сделки с заключением письменного соглашения;
- по решению суда.
По какому бы основанию не произошла отмена сделки, денежная сумма, внесенная дольщиком, в обязательном порядке возвращается ему. За это полностью отвечает строительная фирма.
Одностороннее расторжение соглашения требует предварительного уведомления второй стороны об отказе от выполнения условий сделки.
Отмена договора обязательно регистрируется в Росреестре, о чем сведения вносятся в реестр недвижимости.
Какие есть риски?
Расторжение соглашения имеет некоторые риски. К примеру, когда дольщик по своей инициативе отменяет сделку, он может так и не дождаться возвращения внесенной суммы денег вместе с положенными процентами. Всегда есть вероятность, что придется потратить время и силы на судебные разбирательства.
Если суд встанет на сторону дольщика, застройщик должен будет вернуть средства после вступления судебного решения в юридическую силу. Но на это требуется время, за которое строительная компания может вывести активы, что усложнит взыскание необходимой суммы. Таким образом, есть риск потерять и недвижимость, и средства.
Второй риск – получение обратно суммы, которая намного меньше, чем была внесена дольщиком. Дело в том, что в начале возведения здания его стоимость выше, чем при завершении строительства. Есть вероятность, что проценты покроют разницу, но это не факт.
Образец договора долевого участия:
[docs]
Расторжение ДДУ по инициативе дольщика: порядок и регулирующее законодательство
Дольщик вправе отменить сделку без судебного разбирательства, если (п.1, ст.9, ФЗ-214):
- строительная компания не передала в указанный в соглашении срок жилое помещение второй стороне, задержавшись на 2 и более месяцев;
- застройщик не исправил все недочеты, которые были обнаружены в квартире, или не возместил дольщику расходы, чтобы он сам устранил дефекты;
- были выявлены существенные нарушения со стороны строительной фирмы, из-за которых качество жилой недвижимости оказалось низким.
Также соглашением могут быть установлены дополнительные основания для отмены сделки по инициативе дольщика.
Процедура расторжения проходит просто. Дольщик направляет застройщику письмо, оповещающее об односторонней отмене сделки. Оно отправляется через почтовое отделение заказным письмом с описью вложения.
Расторжение ДДУ в одностороннем порядке по желанию застройщика
Расторгнуть соглашение в одностороннем порядке застройщик вправе, если: (ст. 5 ФЗ-214):
- Дольщик исполнил обязательство по переводу суммы, указанной в договоре. При этом с даты, когда должна была поступить оплата, прошло свыше 2 месяцев.
- Дольщик регулярно нарушает условия соглашения по внесению платежей, а именно допускает просрочки более 3 раз в год или один раз, но длительно – больше 2 месяцев.
Если дольщик в течение месяца не реагирует на оповещение и не исполняет обязательства, застройщик снова отправляет письмо, которым уведомляет о расторжении соглашения в одностороннем порядке. После этого он возвращает денежные средства не позднее 10 дней после направления оповещения.
Порядок расторжения по соглашению сторон
Стороны имеют право расторгнуть договор по обоюдному согласию в любой момент. Для этого они заключают соглашение в письменной форме, после чего регистрируют его в Росреестре. Для отмены сделки не требуется никаких специальных оснований.
Условия расторжения участники решают самостоятельно, в частности и порядок возврата денежных средств дольщику.
Судебное расторжение соглашения с застройщиком
Для судебного расторжения договора требуется наличие следующих оснований (пп.1.1, ст.9, ФЗ-214):
- застройщик остановил или приостановил строительство, что помешало сдать квартиру в установленный срок;
- строительная компания внесла существенные поправки в проект уже в ходе возведения недвижимости, что привело к изменению общей площади помещения на 5% и более;
- застройщик изменил назначение общего имущества или помещения, которые входят в многоквартирный дом;
- в договоре имеются дополнительные основания судебной отмены сделки.
Процесс расторжения начинается с подачи искового заявления в суд, расположенный по месту нахождения ответчика (ст.28 ГПК РФ). В нем можно указать следующие требования:
- об отмене сделки;
- о взыскании процентов за использование средств;
- о возмещении убытков, если они были допущены.
Неустойка за просрочку передачи недвижимости при судебном расторжении не взимается (п.2 ст.6 ФЗ-214).
Стоит отметить, что застройщик вправе попросить суд снизить величину процентов за пользование деньгами дольщика.
К иску следует приложить:
- копия соглашения ДДУ;
- бумаги, подтверждающие выдвигаемые требования, нарушения другой стороной норм законодательства или договора;
- расчет денежной суммы, которую необходимо взыскать со строительной компании.
При необходимости судья вправе запросить дополнительные документы.
Далее суд рассматривает заявление, принимает его к своему производству и назначает дату заседания. В назначенный день проводится разбирательство. Если судья удовлетворяет требования истца, застройщик обязан вернуть деньги в течение 10 дней после вступления решения в юридическую силу.
Если застройщик не возвращает средства, дольщик вправе взять исполнительный лист и отнести его в службу судебных приставов. Далее уже сотрудники этого госоргана принимают меры по взысканию установленной суммы.
Расторжение договора с застройщиком:
Исковое заявление в суд
Исковое заявление составляют в письменной форме. Особых требований к его оформлению нет. Содержание документа следующее:
- Наименование судебной инстанции.
- Личные данные истца и ответчика.
- Суть проблемы.
- Требования к суду.
- Расчет взыскиваемой суммы.
- Перечень приложенных бумаг.
В конце указывают дату подачи иска и подпись заявителя.
Судебная практика
Изучая судебную практику, связанную с отменой ДДУ, можно отметить, что исковые требования дольщика в большинстве случаев снижаются за счет уменьшения размера неустойки. Для получения всей суммы приходится существенно потрудиться.
Судебная практика показывает, что строительные организации часто пытаются доказать несоразмерность суммы возврата. В этом случае дольщику важно уточнить, почему именно снизилась стоимость недвижимости. Если истец доказывает, что рыночная цена уменьшилась, и из-за этого он теряет много денег, то судья идет ему навстречу.
Процедура возмещения средств дольщику
При расторжении соглашения строительная фирма обязана вернуть второй стороне внесенную сумму, о чем гласит (ч. 2 ст. 9 ФЗ №214). На это отводится следующий срок:
- 20 дней, если инициатива исходит от дольщика;
- 10 дней, если сделку желает отменить строительная фирма.
За просрочку совершения возврата требуется также оплата процентов за использование средств. Их размер составляет:
- 1/150 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ при участии физического лица;
- 1/300 ставки – в остальных случаях.
Начисляется данный процент ежедневно, пока не будет исполнено обязательство.
Если вопрос решался в судебном порядке, то срок возврата составляет 10 дней с даты, когда решение суда вступило в правовую силу. Если застройщик не предпринимает никаких действий, можно обратиться в ФССП для принудительного взыскания суммы.
Об авторе
- Журналист, предприниматель. Веду свое дело и не понаслышке знаю проблемы и сложности, с которыми стакиваются ИП и ООО.
Свежие публикации
- 2020.04.08АктивыКоэффициент быстрой (срочной, строгой, промежуточной) ликвидности – значение и расчет
- 2020.04.08АктивыЧто показывает фондовооруженность труда, формула расчета и оценка
- 2020.04.08АктивыЧто такое и в чем измеряется фондоемкость, как посчитать показатель – формула расчета
- 2020.04.08АктивыЧто такое и в чем измеряется фондоотдача, как посчитать показатель
