Как прописать обеспечительный платеж в договоре аренды

Обеспечительный платеж в договоре аренды — это пункт в тексте соглашения о финансовой гарантии от непредсказуемости жизненных ситуаций и недобросовестного поведения контрагента.

Для чего оговаривают обеспечительные платежи

Чтобы сотрудничество не доставляло проблем и было продуктивным, предусмотрите условие договора об обеспечительном платеже по Гражданскому кодексу РФ (ст. 381.1, 381.2). Это:

• избавит от длительности процедуры возмещения убытков, возникших по вине другой стороны;
• позволит компенсировать арендную плату в случае ее задержки;
• явится стимулом к добросовестному исполнению обязанностей стороны по соглашению.

Как их используют в договоре аренды

Арендные отношения — распространенное явление с множеством вариантов условий его осуществления. Рассмотрим подробнее, что такое обеспечительный платеж по договору аренды в понимании гражданского оборота.

Это страховка от:

• просрочки, невыплаты арендного платежа;
• невыплаты ущерба, причиненного имуществу по вине арендатора;
• нарушения арендатором других обязательств по сделке.

Чтобы воспользоваться подобными преимуществами, в соглашении следует четко указать:

• какие обязательства покрываются за счет выплаты;
• в какие сроки и каким образом вносится обеспечение, его размер, возможность его изменения;
• условия его возврата.

Вариант включения положений в текст сделки:

Как их вернуть

Возврат предусмотрен пунктом 2 статьи 381.1 Гражданского кодекса РФ. По общему правилу, обеспечение возвращается арендатору при отсутствии обстоятельств в установленный договором срок, которые компенсируются за счет этих денежных средств, либо при прекращении обязательств. Соглашением стороны вправе предусмотреть иные нормы для возврата обеспечительного платежа при расторжении договора аренды, например, посчитать обеспечение исполнения обязательства как последнюю арендную плату.

Условия возврата, в том числе и сроки, устанавливаются при совершении сделки. Если этого не сделано, то арендатор вправе направить другой стороне заявление с требованием соответствующей выплаты, ответом на которое является возврат денежных средств в течение 7 дней (п. 2 ст. 314 ГК РФ). При отказе арендодателя в выплате арендатор вправе обратиться в суд с соответствующим требованием.

Бухгалтерский и налоговый учет

В бухгалтерском учете такое обеспечение отражается на счете 76: у арендатора и арендодателя как дебиторская и кредиторская задолженность соответственно. И на забалансовом счете: 009 — у арендатора, 008 — у арендодателя.

По учету обеспечения как дохода есть два варианта, в зависимости от формулировок в соглашении и действий арендодателя:

• денежные средства возвращаются арендатору;
• арендодатель оставляет обеспечение у себя (например, в качестве последней арендной платы).

В первом случае это обстоятельство не учитывается при налогообложении, во втором денежные средства являются доходом стороны и рассматриваются при расчете налога.

Если договор содержит возможность использовать обеспечение как компенсацию за арендную плату за последний месяц и(или), в случае ее просрочки, за любой другой, есть риск признания такого платежа авансовым и начисления за него налога с момента его поступления на счет арендодателя (обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с применением глав 26.2 и 26.5 Налогового кодекса РФ в отношении субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденного президиумом ВС РФ 04.07.2018, пункт 10).