Содержание статьи
По существующему законодательству, нежилое помещение – это изолированная площадь здания (жилого или нежилого), которая не используется для проживания физическими лицами и в которой эти лица не зарегистрированы, используется для общественных, торговых, коммерческих, образовательных и иных целей.
Ограничена эта площадь стенами, полом и потолком. В обязательном порядке вход в нежилое помещение должен иметь отдельную дверь.
В здании, предназначенном для проживания людей (например, многоквартирный дом), нежилыми помещениями будут офисы административно-хозяйственных служб, кафе, магазины, подземные парковки. А вот лестничные пролеты, лифт, чердачные и подвальные помещения – это имущество общего пользования, и использовать его в каких-то иных целях нельзя.
Кроме того, целое здание может быть объектом производственных, культурно-массовых, административных, образовательных, лечебных целей. Соответственно, здание и внутренние помещения будут иметь статус нежилых.
Определение перехода
Нежилое помещение не может быть движимым имуществом. Оно является частью здания и имеет конкретный адрес. Право владения и распоряжения данным объектом есть у конкретного собственника и подтверждено документами.
В некоторых случаях закон позволяет преобразовать жилое помещение в нежилое, нужно лишь соблюдение нескольких условий:
- отсутствие зарегистрированных и проживающих лиц;
- наличие только одного собственника без обременения правом владения или распоряжения третьими лицами;
- для жилого здания: расположение помещения на первом этаже либо выше, если под ним также находится нежилое помещение;
- наличие собственного входа.
Все правовые аспекты касательно жилых и нежилых помещений регулируются Федеральным законом №122-ФЗ от 21.07.1997, Гражданским и Жилищным кодексами РФ.
Особенности
Договор безвозмездной ссуды закрепляет отношения между владельцем помещения (ссудодателем) и пользователем (ссудополучателем), возникающие при передаче нежилого объекта в пользование последнего без уплаты каких-либо платежей.
Можно сказать, что такой договор – это законное доказательство осуществления хозяйственной деятельности в помещении не собственника, а другого лица.
Ссудодателем может быть как сам собственник помещения (или лицо, уполномоченное на совершение данных сделок), так и оперативный управляющий имуществом. Ссудополучателем выступают физические или юридические лица, кроме соучредителей, руководителей или членов правления организации-собственника нежилого помещения.
Договор о бесплатном использовании нежилого имущества имеет ряд особенностей:
- на объект договора должно быть составлено определенное описание;
- помещение должно соответствовать ряду требований и быть подходящим для использования по назначению;
- ссудополучатель может передать в безвозмездное пользование третьим лицам нежилое помещение, но несет ответственность за передачу объекта в субаренду;
- в документе должны быть отражены права других лиц на нежилой объект;
- собственник обязан поставить пользователя в известность, если помещение находится в залоге или обременено другими правами;
- как правило, государственная регистрация договора не требуется (исключение – случай, когда нежилое помещение признано объектом культурного наследия или его частью).
Кроме того, стороны договора должны произвести совместный осмотр помещения и составить акт приема-передачи.
К осмотру помещения нужно отнестись очень тщательно, так как за скрытые дефекты, которые проявятся в процессе эксплуатации, будет отвечать ссудополучатель.
В акте приема-передачи содержатся сведения: о дате и месте составления, № договора безвозмездного пользования, информация о площади и местонахождении помещения, фактическое состояние внутренней отделки и имеющихся конструкций, недостатки объекта, подписи и реквизиты сторон.
Плюсы и минусы
Плюсы | Минусы | |
---|---|---|
Отсутствие платы за пользование объектом | Риски, связанные с эксплуатацией помещения | |
Простота заключения | Как снизить для собственника | Как снизить для пользователя |
Простота регулирования | осуществлять постоянный контроль за деятельностью пользователя за счет регулярных проверок | затраты на содержание имущества отчасти компенсируются за счет отсутствия арендной платы |
Права и обязанности сторон
Права пользователя:
- Требовать от собственника помещения уставные и технические документы.
- Осуществлять целевое использование помещения.
- Передавать объект в пользование иным лицам (при согласии собственника), без получения финансовой выгоды.
- Размещать на объекте свою вывеску, прописывать в документах адрес местонахождения помещения.
- Застраховать помещение по любому виду риска.
Обязанности пользователя:
- Бережно относиться к используемой недвижимости, вовремя проводить мелкий и текущий ремонт, нести все необходимые издержки по содержанию.
- После расторжения договора вернуть помещение в неизменном виде.
- Не сдавать в субаренду третьим лицам.
Права собственника:
- Проводить регулярную инспекцию помещения.
Обязанности собственника:
- Своевременно передать пользователю документацию на нежилой объект и ключи.
- Несмотря на то, что расходы по содержанию объекта недвижимости несет пользователь, на собственника может быть возложена обязанность проводить капитальные ремонты, заключать и исполнять договора с коммунальными службами.
Составление и существенные условия
При составлении договора стороны должны проконтролировать наличие следующих пунктов:
- Шапка договора включает его наименование, №, дату и место составления.
- Стороны договора. В разделе указываются ФИО или наименование, юридический статус и реквизиты сторон.
- Предмет договора. Речь идет о том, с какой целью заключается настоящее соглашение и о каком объекте недвижимости идет речь.
- Информация о безвозмездном характере использования помещения.
- Характеристики помещения (координаты местонахождения, технические параметры, стоимость инвентарной оценки объекта).
- Права и обязанности сторон. В договоре должны быть четко разграничены финансовые обязательства каждой стороны по содержанию помещения и оплате коммунальных услуг.
- Срок действия и случаи досрочного расторжения.
- Ответственность сторон.
Подтверждает заключение договора наличие подписей и печатей (для юр.лица).
При осуществлении данных правовых отношений могут возникнуть ситуации смены собственника объекта недвижимости, проведения улучшений помещения (неотделимых или отделимых) силами и средствами пользователя.
В первом случае договор свой силы не теряет, если иное не предусмотрено текстом документа. Во втором случае следует заранее обговорить компенсацию затрат на неотделимые улучшения, но обычно это не предусмотрено. А вот улучшения, отделение которых не принесет ущерба помещению, останутся в собственности пользователя.
Данный вид договора относится к простому типу гражданско-правового акта и может быть оформлен в произвольной форме.
[docs]
Когда применяется
Законодательство страны предусматривает обязательное наличие документов о праве собственности, договоров аренды или безвозмездной ссуды на нежилые объекты недвижимости при осуществлении субъектами хозяйственной деятельности.
Договоры безвозмездного пользования нежилыми помещениями применяются при оформлении отношений между физическими, юридическими лицами, ИП. В некоторых случаях одна сторона – владелец – может без внесения на его счет ежемесячной арендной платы предоставить в пользование другой стороне – пользователю – отдельное помещение для общественных, некоммерческих или коммерческих целей.
Сходства, различия, расторжение
По определению, аренда предполагает передачу имущества в пользование за установленную плату. Безвозмездная ссуда не предполагает получение собственником финансовой выгоды от передачи права пользования. Это и является ключевым отличием договоров аренды и безвозмездного пользования.
Стороны соглашений, соответственно, называются: арендодатель и арендатор, ссудодатель и ссудополучатель.
Другое отличие в том, что ссуда предполагает только пользование, а аренда – пользование и владение. В случае аренды у пользователя есть больше возможностей распоряжаться недвижимостью, тогда как пользование обеспечивает лишь определенную выгоду (отсутствие платы).
В сделке ссуды обе стороны находятся в равном положении: одна передает имущество, вторая возвращает его через определенный срок в том же состоянии. При этом у ссудополучателя больше обязанностей по содержанию объекта, чем при аренде.
Вариант 1. Бессрочный
Одна из сторон может в любое время прекратить правовые отношения по ссуде имущества. Условие – уведомить вторую сторону заранее (как правило, за месяц, если иное не установлено договором).
Вариант 2. С конкретным сроком действия
Законное право отказаться от сделки имеет только ссудополучатель. В этом случае соблюдается то же условие: предварительно уведомить о своем решении ссудодателя. А вот собственник нежилого объекта понесет финансовые потери, если решит отказаться от срочного договора.
Прервать сделку без потерь он вправе только по следующим обстоятельствам:
- когда пользователь использует помещение в иных целях, чем в договоре;
- пользователь не следит за физическим состоянием помещения, вследствие чего состояние имущества собственника ухудшается;
- передача нежилого объекта в субаренду;
- передача в пользование другим субъектам без согласия собственника.
Направить требование о прекращении договора в судебную инстанцию собственник может только после того, как попытается урегулировать вопрос с пользователем в досудебном порядке. Для этого он должен составить письменное предложение о расторжении договора и отправить его почтовым переводом ссудополучателю.
Вариант 3. Со сроком до наступления конкретного события
Срок договора может быть указан в формате календарной даты, окончания временного периода, наступления определенного ожидаемого события. В этом случае расторжение происходит в простом порядке при наступлении обозначенного момента.
Вариант 4. Закончился срок
Встречается ситуация, когда истек срок договора, но ссудополучатель продолжает использовать нежилое помещение в своих целях. Если у ссудодателя не возникает возражений, то договор автоматически пролонгируется на неопределенный срок. Порядок расторжения в этом случае регулируется пунктом 1 статьи 699 ГК РФ.
Лайфхак о том, как составить договор аренды жилья правильно, представлен в данной статье.
Об авторе
- Журналист, предприниматель. Веду свое дело и не понаслышке знаю проблемы и сложности, с которыми стакиваются ИП и ООО.
Свежие публикации
- 2020.06.29Специальная оценка условий трудаТаблица классов условий труда и правила по оценке
- 2020.06.25Аттестация, повышение квалификацииОбразец положительной характеристики с места работы
- 2020.06.18Трудовая дисциплинаКак правильно написать объяснительную записку
- 2019.09.25ИнвестированиеКто такие инвесторы и чем они занимаются