Минимальная доля в квартире для продажи

Минимальная доля в квартире — это наименьший размер участия в праве долевой собственности на жилое помещение.

Особенности долевой собственности

Долевая собственность предполагает наличие права собственности у нескольких лиц на один объект. Отвечая на вопрос, какова минимальная доля собственности квартиры, следует отметить, что законом не установлены ограничения по количеству и статусу правообладателей. Например, объект находится в собственности у нескольких физических или юридических лиц, или только у организаций, или только граждан.

По закону, если не установлено иное, размер участия признается равным (п. 1 ст. 245 ГК РФ). Определить иное сособственники вправе через заключения соглашения или в судебном порядке.

Вопросы по владению и пользованию имуществом разрешаются либо мирным путем на основании достигнутого согласия между всеми участниками либо в судебном порядке, когда к компромиссу прийти не удалось (ст. 247 ГК РФ).

Владение частью в праве на квартиру обычно не предполагает отдельно выделенной жилой комнаты в ней. Но сособственник вправе запросить предоставление ему общего имущества пропорционально его участию, либо при наличии определенных условий выделить его часть в натуре. Встает вопрос, какую минимальную долю можно выделить в квартире в натуре, его решение зависит от нескольких факторов. Основное условие — наличие технической возможности для обособления данной выделенной в натуре части как отдельного жилого помещения (п. 12 постановления пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8). Обычно реализовать выдел части в натуре в квартире нереально, все вопросы решаются через определение порядка пользования жилым помещением.

Гражданским кодексом РФ предусмотрены особенности возмездного отчуждения (ст. 250 ГК РФ), но какую минимальную долю в квартире можно продать, кодекс не устанавливает, то есть размер не ограничен. Сособственник, который решился продать свою часть, обязан соблюсти требование о преимущественном праве покупки. То есть он обязательно уведомляет о своем намерении с указанием условий продажи других участников. Для размышлений у совладельцев есть:

• месяц в отношении недвижимости;
• десять дней в отношении движимого имущества.

Если кто-то из оставшихся сособственников согласен приобрести на предложенных условиях, то сделка оформляется с таким участником. В случае несоблюдения данного требования в течение трех месяцев любой иной участник собственности вправе подать в суд иск о переводе прав и обязанностей покупателя на себя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

С экономической точки зрения, выгоднее продавать объект целиком, так как в этом случае все участники получат пропорционально своим частям денежную сумму от действительной рыночной стоимости объекта. Для безвозмездных сделок условие о преимущественном праве покупки не действует, поэтому, например, подарить свою часть в праве собственности допускается без согласия иных сособственников, а какую минимальную долю в квартире можно подарить, решать только вам, законом это не ограничивается.

Минимальная доля в квартире

Когда упоминают про закон о незначительных долях, скорее всего, имеют в виду законопроект «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», в том числе в Жилищный кодекс РФ, который направлен на установление минимального размера владения жилым помещением. Авторы законопроекта отталкиваются от учетной нормы площади жилья на одного человека и связывают это с возможностью вселения. В настоящее время проект закона находится на рассмотрении.

Что касается незначительной доли, то этот термин содержится в Гражданском кодексе РФ и относится к ситуации принудительного выкупа у одного из сособственников его части другими участниками (абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ). Такой принудительный выкуп возможен при наличии нескольких условий:

• незначительность доли;
• невозможность ее выдела в натуре;
• отсутствие интереса у владельца в ее использовании.

В настоящее время законом не установлены ограничения на минимальную долю в квартире для ее продажи или иного случая отчуждения. Это влечет возможности для постоянного уменьшения и дробления долевой собственности.

Но имеется судебная практика, которая показывает, какая минимальная доля в квартире для прописки (регистрации) должна соблюдаться. Это связано с оценкой суда на предмет реально возможного проживания в жилом помещении при имеющейся доле в праве собственности на него. Например, Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда № 33-8409/13 от 18.06.2013, где суд встал на сторону УФМС, который отказал в регистрации по месту жительства одного из сособственников жилого помещения.