Как рассчитывается доля в квартире

Как рассчитывается доля в квартире:

1. На основании соглашения между всеми сособственниками.
2. Через решение суда.

Как определяется размер участия при долевой собственности

В п. 1 ст. 245 ГК РФ установлено общее правило, как определить размер доли в квартире, если законом или соглашением между всеми участниками собственности не установлено иное: доли признаются равными.

От принципа равенства совладельцы вправе отойти в определенных случаях:

• через заключение между собой соглашения;
• через подачу искового заявления, то есть судебный порядок.

Соглашение представляет собой оформленное в письменном виде решение собственников по определению размера доли в квартире для каждого из них. Рекомендуем включить в него следующие положения:

• дата, место составления;
• данные каждого участника;
• описание объекта, в отношении которого оно заключается (адрес, общая и жилая площадь, кадастровый номер);
• размеры устанавливаемых или изменяемых долей;
• подписи всех сособственников.

Чтобы полученные размеры закрепить официально, потребуется обратиться с соглашением в Росреестр для госрегистрации распределения (изменения) величины участия в праве общей долевой собственности на недвижимость. Обратите внимание, что с заявлением обращаются все сособственники, но при нотариальном удостоверении соглашения вправе обратиться только один заявитель или нотариус (ч. 1, п. 2 ч. 2 ст. 14, ч. 2 ст. 42 закона о госрегистрации недвижимости от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

В суд обращаются, когда согласия по установлению или изменению размера участия каждого собственника достичь не удалось. Например, сособственник при определенных обстоятельствах вправе потребовать увеличения своих владений, если произвел неотделимые улучшения (п. 3 ст. 245 ГК РФ, определение СК по экономическим спорам ВС РФ № 308-ЭС16-10315 от 27.12.2016).

Как правильно считать: от общей площади или жилой

Обычно размер участия каждого сособственника определяется от общей площади жилого объекта, то есть и от жилых, и от нежилых помещений. Как правило, полученные квадратные метры сравниваются с имеющимися жилыми пространствами (комнатами), а то, что составляет нежилую часть: коридоры, санузел, кухня — используется всеми.

При недостижении согласия в порядке пользования квартирой спор разрешается судом.

Какую формулу для расчета использовать

Самый простой пример, как рассчитать долю от общей площади: разделить общую площадь на количество владельцев.

Пример. Есть квартира общей площадью 70 кв. м. Она перешла в общую долевую собственность брату и сестре в равном отношении. То есть каждый получает половину жилого объекта: 70 / 2 = 35 (кв. м).

Другой вариант: считать отдельно через определение количества квадратных метров в жилых помещениях и нежилых местах пользования.

Считаем по формуле:

Sж / n + Sн / n = d,

где:

• Sж — площадь жилая;
• n — количество собственников;
• Sн — площадь нежилая;
• d — доля каждого участника.

Пример 2. Иванову И.И., Петрову П.П., Воронову В.В. перешла трехкомнатная квартира, общая площадь которой составляет 82 кв. м, жилая — 52 кв. м.

В примере 2 получаем, что каждый имеет в собственности:

52 / 3 + 30 / 3 = 17,3 + 10 = 27,3 кв. м.

А если собственность указана в дробях

Иногда в силу разных обстоятельств при выражении долей в дробях они не соответствуют фактическому количеству собственников. Например, когда сначала часть недвижимости подарили, потом другая или обе части достались в наследство и в результате кому-то принадлежит 1/10 или 2/5, или 10/12 и т. п.

В этих случаях как считать доли в дробях: за целое принять всю площадь имущества.

Пример. Петровой П.П. принадлежит 9/12, а Сидоровой С.С. — 3/12 в квартире общей площадью 65 кв. м.

За целое, то есть 12/12, берем 65 кв. м.

Таким образом, чтобы посчитать квадратные метры каждой, воспользуемся формулой:

So × d,

где:

• So — общая площадь квартиры;
• d — размер собственности в дробном выражении.

В примере получается:

У Петровой П.П. = 65 × 9/12 = 48,75 кв. м.

У Сидоровой С.С. = 65 × 3/12 = 16,25 кв. м.

Все формулы и подходы справедливы и для случая, как рассчитать доли в доме, так как важным является наличие общей долевой собственности на жилой объект.

Как посчитать стоимость части каждого собственника

Распорядиться всей квартирой вправе только по общему согласию все собственники, но у каждого есть право на распоряжение своей частью по своему усмотрению (ст. 246 ГК РФ).

При одновременной продаже объекта всеми собственниками выплаты обычно рассчитываются пропорционально их участию.

Пример. В долевой собственности есть квартира стоимостью 4 500 000 руб. Гражданин А. владеет 5/12, а его доля 5/12 — это сколько в стоимостном выражении при продаже квартиры? Рассчитываем 5/12 от всей суммы, то есть от 4 500 000 руб. Получаем: 4 500 000 × 5/12 = 1 875 000 руб.

Но если только один из владельцев продает свою часть, то ее цена, как правило, ниже, чем при расчете продажи всего объекта целиком.

Как посчитать налог при долевой собственности

Участники долевой собственности несут налоговую нагрузку соразмерно своему участию. Налоговая база и налоговая ставка определяются исходя из кадастровой стоимости квартиры, а полученная сумма налога распределяется между сособственниками пропорционально их долям (п. 3 ст. 408 НК РФ).

Пример. Налог на имущество составил 500 руб. Собственников двое, у одного — 1/10, у второго — 9/10. Как распределится налоговая нагрузка, за 1/10 долю в квартире — это сколько придется заплатить? Ответ: 500 руб. × 1/10 = 50 руб.