Содержание статьи
- Нормативная регламентация на 2020 год
- Общие положения
- Обязанности сторон
- Платежи и расчеты
- Ответственность сторон
- Расторжение типового договора
- Сроки действия
- Особые условия
- Юридические адреса и банковские реквизиты
- Примеры вспомогательной документации
- Регистрация в Российском реестре
- Особенности налогообложения и ОКВЭД
- Образец и порядок составления
Сдача нежилых помещений в аренду – распространенная практика. В последнее время популярным стало явление субаренды. Оно позволяет арендодателям получать средства за оказание услуги, а арендаторам – снимать площади на выгодных условиях. Как выглядит договор субаренды, каким образом происходит его составление?
Нормативная регламентация на 2020 год
Основной документ, регламентирующий деятельность, связанную с субарендой – Гражданский кодекс РФ. В ст. 615 сказано, каким образом проводится пользование имуществом, взятым в аренду. Вот основные пункты данной нормы:
- Арендатор имеет обязательство по использованию арендованной собственности, согласно условиям заключенного соглашения. Если они в документе не прописаны, во внимание принимается основное назначение территории.
- Арендатор, заручившись согласием основного арендодателя, наделяется правом пересдачи арендованного объекта в поднаем, передавая собственные права и обязательства иному лицу. Соглашение не может заключаться на временной период, превышающий срок действия договора аренды. Правила при этом для обоих договоров одинаковые, если иное не предусмотрено нормами закона.
- При использовании со стороны арендатора имущества без соблюдения условий соглашения или принципов его назначения арендодатель вправе расторгнуть документ и потребовать от арендатора компенсации ущерба.
Общие положения
Субаренда представляет пересдачу имущества в арендное пользование. Это говорит о том, что объект аренды эксплуатируется на базе соглашения, заключенного между собственником и арендатором. Последний вправе заключить договор субаренды в целях последующей пересдачи помещения в пользование.
Договор субаренды сопряжен с рядом особенностей:
- срок его, как уже отмечалось, не может быть больше, чем у основного договора аренды;
- взаимоотношения в договоре регламентируются правилами основного соглашения аренды;
- при расторжении документа до оговоренного в нем срока договор аренды также расторгается, если иные условия не прописаны в его тексте;
- в случае признания соглашения субаренды ничтожным таким же признается и арендный документ.
Согласно нормам действующего законодательства соглашение субаренды должно составляться в простой форме (письменном виде). При этом важно, чтобы он оформлялся в двух экземплярах, которые впоследствии будут принадлежать каждой стороне. При заключении соглашения на отрезок времени от 1 года оно требует проведения обязательной государственной регистрации и составляется в трех вариантах (одна копия направляется в регистрирующую инстанцию).
Немаловажную роль играет определение с предметом соглашения. В его роли выступает помещение, подлежащее сдаче в арендное пользование. Нужно уточнить его площадь, местоположение, номер кабинета (если речь идет об офисе). Еще один пункт – время заключения соглашения. Особого внимания заслуживает размер ежемесячно вносимой платы и порядок ее обеспечения.
Обязанности сторон
В тексте документа нужно предусмотреть обязательства, закрепленные за каждой его стороной. Так, арендатор обязуется:
- предоставить в эксплуатирование субарендатора помещение в рамках оговоренного срока;
- дать ему предупреждение обо всех обязанностях перед арендодателем;
- сообщить о правах на имущество, которыми наделены третьи лица;
- требовать организации капитального и косметического ремонта;
- отслеживать факт применения территории в соответствии с ее назначением.
В свою очередь, за субарендатором закрепляются следующие обязанности:
- обеспечение поддержания имущества в исправном состоянии;
- проведение текущих ремонтных мероприятий за счет собственных средств;
- своевременная оплата пользования территорией в соответствующие сроки и в нужных размерах.
В каждом индивидуальном случае соглашением могут предписываться иные обязательства.
Платежи и расчеты
За помещение, которое предоставляется в субаренду, пользователь вносит ежемесячную плату в размере, установленном в документе. Она может быть фиксированной или начисляться за 1 кв. м площади. Сумма должна быть внесена на счет лица, сдающего недвижимость, не позднее определенной даты ежемесячно (ежеквартально, ежегодно).
Необходимо также прописать порядок внесения изменений в размер арендной платы. Чаще всего временной интервал составляет 1 год и более.
Ответственность сторон
В рамках составленного соглашения оба его участника несут ответственность. Ненадлежащее исполнение условий любой из сторон чревато расторжением соглашения в срочном порядке.
При существенном нарушении сроков оплаты помещения со стороны субарендатора арендатор наделен правом – требовать от него досрочного внесения средств. Но нужно прописать, за какой срок это допустимо.
Расторжение типового договора
Расторжение контракта допустимо при возникновении следующих обстоятельств:
- невыполнение условий договора одной из сторон;
- неполное соблюдение правил пользования имуществом;
- возникновение чрезвычайных обстоятельств.
Расторжение при наступлении этих событий может производиться в срочном порядке до момента окончания действия соглашения.
Сроки действия
Договор начинает становиться действительным с момента, когда производится передача имущества во временное пользование. Срок действия обычно составляет 1 год. При необходимости и наличии взаимного согласия сторон этот период подлежит продлению.
Особые условия
Есть несколько иных положений, которые в обязательном порядке предусматриваются заключаемым документом:
- при досрочном расторжении документа субарендатор наделяется имущественным правом на заключение арендного соглашения на имущество, которое находилось в пользовании на базе контракта субаренды в пределах оставшегося отрезка времени;
- решение всех возникающих спорных ситуаций и разногласий производится посредством организации переговоров, если это не помогает, создается обращение в арбитражный суд.
Юридические адреса и банковские реквизиты
Указываются юридические адреса, принадлежащие субарендатору/арендатору, а также их банковские реквизиты. Если такие адреса отсутствуют, отображаются прочие контактные данные сторон – места прописки и фактического проживания, телефонные номера, электронные адреса и т. д.
Примеры вспомогательной документации
В процессе заключения соглашения обычно фигурируют следующие документы:
- непосредственно сам договор;
- паспорта сторон;
- бумаги на недвижимость, подтверждающие право собственности, описывающие ее особенности;
- нотариально заверенная доверенность (если со стороны арендатора или арендодателя действует поверенное лицо);
- договор аренды, заключенный с первоначальным арендодателем.
При необходимости специализированные службы могут потребовать предоставления дополнительных бумаг.
Регистрация в Российском реестре
В соответствии с нормами действующего законодательства любая сделка, совершенная с недвижимостью, подлежит официальной регистрации в Росреестре. В соглашении должны отображаться сведения о передаваемом имуществе, а также обстоятельства его использования.
Этапы проведения процедуры:
- прием документов;
- проведение их законной проверки;
- внесение соответствующих отметок в единый государственный реестр;
- регистрация подписей, проставленных на документе;
- отпуск бумаг в адрес заявителя.
К обязательным условиям проведения регистрационной процедуры относятся следующие моменты:
- тип арендуемого объекта;
- стоимость платы;
- последовательность проведения расчетных действий;
- ремонтные работы;
- условия разрыва договора.
Особенности налогообложения и ОКВЭД
В процессе выбора кодового значения необходимо обратить внимание на последние изменения в классификаторе. Если пренебречь этим нюансом, налоговый инспектор может не принять заявительную бумагу.
С июля 2016 года используются коды ОКВЭД 2. Проверить их можно в едином государственном реестре ИП и ЮЛ. При отсутствии соответствия реальной деятельности требуется внесение изменений путем подачи в налоговую инспекцию заявления по форме Р14001 или Р24001.
Что касается налогов, то здесь фигурирует несколько видов выплат – НДС, налог на прибыль и на имущество. Они подлежат уплате в общем порядке со стороны арендодателя и арендатора. Субарендатор вносит платежи лишь за факт пользования имуществом.
Образец и порядок составления
Порядок составления соглашения зависит от ряда особенностей и конкретных нюансов.
Между юридическими лицами
В документе прописываются основные данные и некоторые дополнительные сведения:
- наименования и организационно-правовые формы;
- юридические адреса сторон;
- условия заключения сделки;
- кодовые реквизиты.
Между ИП
Индивидуальные предприниматели указывают ИНН, данные из свидетельства, ФИО.
Между физическими лицами
Физические лица прописывают имена, адреса регистрации (прописки) и особые условия пользования помещением.
Офис
Субарендой офиса в основном занимаются агентства недвижимости. Они снимают целые офисные центры, а затем распределяют отдельные комнаты между конечными арендаторами-потребителями. В договоре указывается номер офиса, его площадь, наличие ремонта, мебели.
Склад
В документе указывается квадратура, адрес, наличие складского оборудования, характер помещения и прочие данные, связанные с объектом субаренды.
Аренда с правом субаренды
Если арендатор желает сдавать имущество в субаренду, он должен сообщить об этом первоначальному арендодателю и предусмотреть в соглашении соответствующий пункт о праве субаренды.
Таким образом, соглашение субаренды – распространенный вид документов, который составляется между рядовыми гражданами, индивидуальными предпринимателями и крупными организациями. Грамотно составленный договор гарантирует соблюдение сторонами их обязательств, гарантию их прав и отсутствие взаимных претензий.
[docs]
Об авторе
- Журналист, предприниматель. Веду свое дело и не понаслышке знаю проблемы и сложности, с которыми стакиваются ИП и ООО.
Свежие публикации
- 2020.06.29Специальная оценка условий трудаТаблица классов условий труда и правила по оценке
- 2020.06.25Аттестация, повышение квалификацииОбразец положительной характеристики с места работы
- 2020.06.18Трудовая дисциплинаКак правильно написать объяснительную записку
- 2019.09.25ИнвестированиеКто такие инвесторы и чем они занимаются