Порядок выкупа арендованного имущества на примере сделок с недвижимостью

В гражданском праве существует множество способов приобретения имущества. Одним из них является аренда имущества с правом последующего выкупа.

Данный вид правоотношений не так популярен, как, например, взятые по отдельности аренда или купля-продажа, однако и ему в некоторых случаях можно отдать предпочтение.

Тем, кто решил заключить такую сделку, понадобится знать не только ее особенности, но и отличия от других видов договоренностей.

Материал в данной статье представлен на примере сделки с недвижимостью.

Подробнее о понятии

Размер выплат согласуется с владельцем, и сумма каждой из них засчитывается в оплату приобретенного имущества.

Для покупателя данный метод покупки недвижимого имущества имеет больше преимуществ, чем недостатков:

1. Нет необходимости проходить массу проверок и платить проценты, как при ипотеке.
2. На съем квартиры до момента возникновения права собственности тратиться также не нужно, так как арендная плата будет включаться в стоимость объекта.
3. Потребитель может пользоваться недвижимым имуществом без оформления ипотеки и выплаты процентов;
4. Право выкупа имущества после заключения договора аренды (далее — ДА) можно оформить в любой момент.
5. Покупатель имеет право отказаться от покупки.

Плюсы для продавца также есть:

• возможность установить цену выше средней;
• право оставаться собственником до момента полной выплаты суммы с возможностью распоряжаться имуществом.

Минусы же для владельца преобладают над преимуществами и заключаются в следующем:

1. За период выплаты аренды цена недвижимости может измениться, что может оказаться как минусом, так и плюсом, смотря в какую сторону произойдет изменение стоимости.
2. За время выплаты аренды под выкуп человек теряет деньги, которые мог бы получить по договору обычной аренды и последующей продажи.

Покупатель же может столкнуться с такими рисками:

1. Поскольку имущество остается собственностью продавца, последний вправе проводить с ним различные операции, а правоохранительные органы накладывать взыскания.
2. В случае смерти владельца его имущество передается по наследству, и не факт, что наследник согласится далее продолжать договорные отношения.

Поскольку существует множество факторов, которые могут повлиять на благополучный для обеих сторон исход, такая сделка не пользуется популярностью среди субъектов рынка.

Нормативно-правовое освещение

Во-первых, учитываются положения гл. 34 ГК РФ «Аренда». Ст. 624 ГК РФ предусматривает возможность вступления в правоотношения по договору АПВ.

Во-вторых, в части выкупа имущества применяются положения ст. 609 ГК РФ «Форма и государственная регистрация договора аренды», ст. 624 ГК РФ «Выкуп арендованного имущества».

Это подтверждается ч. 3 ст. 421 ГК РФ, которая указывает, что участники гражданских правоотношений вправе заключать сделки, которые относятся к нескольким группам.

При этом к каждой части условий относятся специальные нормы гражданского законодательства.

Арендное соглашение и договор о продаже

В ч. 2 ст. 624 ГК РФ указано, что при отсутствии пункта о выкупе стороны могут заключить дополнительное соглашение.

Исходя из этого, АПВ можно оформить двумя способами:

• путем заключения одного документа, где прописываются условия об аренде и о последующей покупке объекта;
• путем заключения двух соглашений (ДА и соглашения с дополнительным условием о выкупе).

Согласно ч. 2 ст. 624 ГК РФ, участники могут договориться о том, чтобы зачесть предыдущие платежи в общую стоимость покупки.

Также стоит уточнить вопрос о существенных условиях, без которых договор не будет считаться заключенным.

Поскольку сделка смешанная, то должны присутствовать условия из обоих видов:

• объект (с указанием всех признаков: наименование, адрес);
• длительность аренды (с переходом даты последнего платежа или досрочного погашения в дату возникновения права собственности);
• размер регулярных платежей (первоначальный взнос и размеры последующих выплат).

Гражданский кодекс РФ не ограничивает участников в вопросе выбора предмета соглашения.

Единственное требование прописано в п. 1 ст. 607 ГК РФ, где указано, что вещь в процессе использования не должна потерять своих свойств, то есть это должен быть непотребляемый объект.

Отличие от похожих соглашений

Отличительные признаки РП от АПВ (на примере покупки недвижимости) заключаются в следующем:

1. РП предоставляется застройщиками при строительстве новых домов. Такой расклад выгоден обеим сторонам: застройщики получают средства на работы, а покупатели – беспроцентный кредит и право собственности на новострой. В таком случае право собственности возникает сразу, а по АПВ – при выплате всей суммы.
2. Рассрочка устанавливается на короткий срок, который обычно соответствует времени строительства. При АПВ стороны самостоятельно договариваются о времени выплат.
3. Как показывает практика, первый взнос по РП достаточно высок и может достигать 50% от всей стоимости, тогда как при АПВ он может быть значительно ниже.

Таким образом, покупатель самостоятельно решает, как ему выгоднее приобретать недвижимость. Ключевыми ориентирами при этом выступают дата приобретения прав на объект и сроки выплаты средств.

Заключение договорных обязательств

Именно поэтому подобные соглашения заключаются по типовым договорам и мало чем отличаются друг от друга.

Для того чтобы договор надежно защищал права участников, следует четко и детально прописать следующие моменты:

• существенные условия;
• обязанности сторон;
• случаи влияния внешних факторов.

При составлении любого гражданско-правового договора стороны должны учесть максимальное количество обстоятельств, что позволит обезопасить сделку от рисков и последующих недоразумений.

Структура договора

Для того чтобы грамотно составить договор, стороны должны взять документы, подтверждающие их личность, а собственник имущества обязан подготовить также документацию об объекте и своих правах на него.

Итак, структура договора АПВ следующая:

Сначала указывается, между кем заключается сделка. Здесь стороны заполняют паспортные данные, указывают свои имена, место проживания и контактную информацию.

После предоставления полной информации далее по тексту обычно указывается не полное имя, а сокращение по типу «Арендатор» или «Продавец». Однако в договорах АПВ уместнее писать «Сторона», поскольку на каждом этапе участники приобретают разный статус.

Далее указывается объект договоренности и следует его подробное описание. Если это недвижимость, нужно указать технические параметры, адрес и др.

Здесь понадобится документация, которая подтвердит правомерность владения предметом и закрепит объект за собственником. Это может быть, например, договор купли-продажи или свидетельство о получении наследства.

Затем оговаривается цена сделки, то есть та стоимость, о которой договорились стороны исходя из акта об оценке недвижимости.

Кроме того, стороны должны прийти к соглашению о порядке отчисления платежей, а именно определить, сколько и в какие сроки должны быть выплачены средства (начальная и конечная дата платежей).

Деньги могут передаваться ежемесячно, ежеквартально или в другие промежутки времени.

Устанавливается день регистрации перехода права собственности. Этот момент обычно совпадает с датой последнего платежа, но участники вправе самостоятельно выбрать время для операции.

Стороны должны договориться, кто будет производить оплату коммунальных платежей. Обычно такие расходы не включаются в АПВ, поэтому об этом также нужно позаботиться и детально описать пункт о пользовании коммунальными услугами на протяжении аренды помещения.

Также необходимо прописать условие о тарификации. Оно снизит риск упустить выгоду, так как со временем стоимость объекта может возрасти.

Следует уделить внимание порядку расторжения соглашения и внесения изменений, а конкретно указать, по каким причинам договор АПВ может быть расторгнут и какая ответственность следует за каждым участником.

В случае одностороннего отказа продавца от продажи имущества он должен выплатить всю сумму, которая была выплачена покупателем в стоимость предмета, за исключением арендной платы в виде коммунальных платежей или других средств, которые не засчитывались в стоимость объекта.

Нужно продумать, какие непредвиденные обстоятельства могут повлиять на соблюдение условий соглашения и включить в договор пункт о форс-мажорных обстоятельствах и условие о страховке.

Чем подробнее будет описан каждый из пунктов, тем меньше вероятность появления разногласий и споров.

[docs]

Случаи внесения изменений

Согласно Гражданскому кодексу РФ возможны два варианта внесения изменений в договор аренды:

• на основании мирового соглашения;
• по решению суда.

Ст. 450 ГК РФ закрепляет право сторон на изменение условий соглашения по обоюдному согласию. Ст. 452 ГК РФ гласит, что изменения оформляются таким же способом, что и при заключении основного договора.

При отсутствии взаимопонимания и общего консенсуса заинтересованная сторона вправе подать иск об изменении соглашения.

Налоговые последствия

Поскольку момент перехода права собственности на объект происходит спустя некоторое время, то на период аренды обязанность по содержанию имущества ложится на арендодателя.

Согласно п. 1 ст. 264 Налогового кодекса РФ, арендная плата считается прочими расходами, которые направлены на производство и реализацию.

Это значит, что они не формируют изначальную цену объекта, поэтому арендатору оно достается с нулевой первоначальной стоимостью.

Однако если стороны отдельным пунктом пропишут условие о стоимости предмета, то она и будет считаться выкупной ценой, даже если платежей будет несколько.

Платежи, которые перечисляются в счет стоимости, не считаются расходами и в налоговых или бухгалтерских декларациях не отображаются (см. п. 14 ст. 270 НК РФ, п. 3 «Положения по бухгалтерскому учету 10/99»).

После перехода права собственности имущество включается в основные средства предприятия по первоначальной стоимости (указанной в сделке), эта сумма списывается с балансового учета.

Первоначальная цена берется без учета подоходного налога и служит основанием для дальнейшего налогообложения по абз. 2 п. 1 ст. 257 НК РФ. НДС, который был выплачен продавцу, вычитывается на дату приобретения права собственности по счету-фактуре.

Об условиях аренды с правом последующего выкупа расскажет видеоролик.

Об авторе

Григорий Знайко

Журналист, предприниматель. Веду свое дело и не понаслышке знаю проблемы и сложности, с которыми стакиваются ИП и ООО.

Свежие публикации

• 2018.12.04НДФЛПравила проставления печати на 2-НДФЛ в 2020 году
• 2018.12.04Уставные документыЧто означает ОГРН и как его узнать по ИНН
• 2018.11.13Получить или проверить лицензиюПолучение лицензии для медкабинета: какое требуется оснащение
• 2018.11.13Общие вопросыКакие права есть у акционеров: основания для классификации