Что такое счет эскроу (escrow) в банке

Методы проведения сделок совершенствуются с каждым годом. Помимо этого, создаются также новые способы. Это делается для двух вещей: удобства и безопасности.

Как таковой термин «эскроу-счет» происходит из английского языка. Он обозначает особый вид счета, который необходим для ведения учета имущества, ценных бумаг, денежных средств и т.д. Происходит это до момента, пока не возникнут какие-либо обстоятельства, что указаны владельцем, либо не наступит этап исполнения обязательств.

Эскроу-счет в банке

Если обратиться к международной практике, то можно заметить, что эта услуга предоставляется большинством юридических лиц — банки, частные кабинеты, юридические фирмы и т.д. Наиболее широко эскроу-счет применяется в торговле недвижимостью.

Априори сделка с использованием такого депозита подразумевает три стороны:

  • покупатель;
  • продавец;
  • эскроу-агент.

И если с первыми двумя все понятно, то агент нужен для того, чтобы контролировать все этапы сделки и самостоятельно выдавать средства.

Использование эскроу-счета в Российской Федерации появилось не так давно, а именно, с того момента, как был введен параграф 3 гл. 45 ГК РФ. Он призван начать регламентировать связь продавца с покупателем и агентом.

В России пока что не все организации способны предоставить такую услугу, особенно в торговле недвижимости. Наиболее близок к реалиям Российской Федерации и сути эскроу-счета аккредитив. Он имеет повсеместное использование, и каждая фирма понимает, как он работает.

Где применяется

В первую очередь необходимо отметить, что подобная услуга на территории Российской Федерации используется только банками и исключительно по стандартным сделкам, что связаны с недвижимостью. Так, основные варианты применения:

  • финансирование проектов;
  • передача прав на интеллектуальную собственность;
  • приобретение ценных бумаг;
  • слияние организаций.

Он также используется при долевом строительстве, весь порядок реализации в такой комбинации описан в №214-ФЗ. Что касается сохранения принципов использования, то:

  • хранить допускается только денежные средства;
  • принимать деньги для хранения должен агент, которым является финансовое учреждение.

Эти условия регулируются принципами делового обычая.

Читайте так же:   Открытие и ведение валютного счета в банке

Эскроу-агент, депонент, бенефициар — кто это

Подробнее стоит отметить участников операции. Ими являются:

  • эскроу-агент — звено, что выступает в роли контроля этапов сделок и дальнейшей выдачи средств с определенного счета.
  • депонент — покупатель, чья задача состоит в открытии счета;
  • бенефициар — продавец.
Открыть эскроу на территории Российской Федерации может любая фирма, будь то индивидуальный предприниматель или физическое лицо, а также иностранная компания, которая не является резидентом страны.

Достоинства и недостатки

Что касается преимуществ:

  1. Достоинства и недостаткиАвтоматическое закрытие счета. Это работает в следующей комбинации: если договор расторгнут или недействителен, то, согласно аккредитиву, он закрывается вручную ввиду того, что прекращение не является основанием для закрытия. В случае с эскроу-счетом закрытие происходит автоматически.
  2. Использование провоцирует исполнение договорных обязательств. Это выражено в том, что деньги не переходят напрямую друг от друга. Они находятся у агента до того момента, пока бенефициар не выполнит все условия договора.
  3. Отсутствует риск мошенничества. Подобная безопасность добивается благодаря тому, что банк полностью интегрирован в исполнительную часть сделки. Счет в нем подлежит закрытию исключительно тогда, когда присутствуют все три стороны.
  4. Гибкость. Здесь также необходимо привести сравнение с аккредитивом. Его процедура четко прописана в законодательстве и не позволяет вносить правки. В случае с эскроу-счетом все иначе. Допускается вносить в договор любые условия. Он более индивидуализирован и нацелен на сотрудничество.
  5. Ответственность. Банк, с которым было решено заключить сотрудничество, проводит скрупулезную проверку сделки. В том числе оценивается степень ее законности и возможность выполнения всех перечисленных условий.

В роли недостатков выступают:

  1. Отсутствие широкой распространенности в Российской Федерации. На 2018 год эту услугу поддерживает только 21 банк. В то же время аккредитив — стандартный продукт, использовать который можно у каждого банка.
  2. Страховка. Все финансовые средства, что принадлежат депоненту, застрахованы агентом только до 10 млн. рублей. Так, в случае наступления банкротства, спасти большую сумму — невозможно.
  3. Мошенничество внутри банка. Сделки, что используют эскроу-счет, идеально защищены от внешних угроз, однако существует много внутренних уязвимостей. Финансы имеют очень слабую защиту от схем мошенников, что являются сотрудниками банка. Если провести сравнение с аккредитивом, то у него в этой категории защита больше. Однако, отбор банков, которые могут использовать эскроу-счет, производит ЦБ РФ, а это значит, что такие финансовые учреждения априори надежные и не предполагают преступников среди персонала.
  4. Сделки невозможно провести, если обе стороны — юридические лица.

Как открыть

Помимо основных функций депозита, стоит осветить вопрос того, как его оформить. Процесс оформления состоит из трех основных шагов:

  1. Поиск учреждения. Сделать правильный выбор можно только после того, как определены четкие цели и задачи. Это позволит проанализировать несколько предложений и выбрать наиболее оптимальные из них. Когда организация будет выбрана — находим ближайшее отделение и обращаемся в него для оформления заявки.
  2. Подача заявления. При подаче заявления необходимо указать следующую информацию. Итак, объем денежных средств, которые владелец внесет на счет (обычно эта сумма соразмерна сумме покупки), полномочия и обязанности финансовой организации, которые формируются от соблюдения и действия двух договорных сторон, права, обязанности и действия при чрезвычайной ситуации каждой из сторон договора, метод решения споров между сторонами в случае их возникновения — должен быть согласован обеими сторонами, продолжительность срока действия договора, всевозможные ситуации и основания, согласно которым сделка будет разорвана, последовательность действий сторон в случае возникновения ситуации, означающей разрыв соглашения, персональные данные всех участников, что участвуют в договоре.
  3. После этого необходимо только пополнить счет на необходимую сумму — он готов к использованию.

Кратко схема действий выглядит следующим образом:

  1. Выбираем банк.
  2. Пишем заявление, в котором оговариваются все условия.
  3. Вносим первичную сумму.
  4. Пользуемся эскроу-счетом.

Как происходит расчет при приобретении недвижимости

  1. Гражданин, который выбрал конкретную квартиру и желает ее приобрести, открывает в банке специальный депозит — эскроу. Открытие происходит согласно договору купли-продажи.
  2. После этого он должен внести на счет сумму, что равна полной стоимости квартиры.
  3. Если банк получил уведомление о поступление средств, он производит их блокировку. Если банк не получил уведомление, то гражданину необходимо посетить отделение банка, имея на руках квитанцию, и обратиться за помощью по решению данной проблемы.
  4. Средства на эскроу-счете будут находиться в заблокированном состоянии до тех пор, пока не будут выполнены все условия, что закреплены в договоре купли-продажи.
  5. В роли финальной стадии выступает выполнение всех обязательств по договору со сторону продавца.
  6. После этого он приходит в банк и предъявляет документ, что свидетельствует о передаче прав на жилую площадь другому человеку.
  7. Банк, после того как принимает и проверяет документ на подлинность, выдает владельцу квартиры его средства.
Помимо основных этапов, стоит отметить несколько нюансов. Первое — человек, что открывает и является владельцем счета, не может распоряжаться внесенными на него средствами. Второе — эскроу-счет выступает в роли хранилища, главная цель которого сохранить деньги покупателя и по окончанию сделки передать их продавцу. Третье — в случае, когда никакой сделки не последовало, счет закрывается по истечению срока давности, а деньги возвращаются на счет покупателя.

Какие возможности дает договор эскроу

К преимуществам для продавца относится:

  • если в роли владельца квартиры выступает строительная компания, работа которой оплачивается согласно проектному финансированию, она может быть уверена, что деньги будут всегда, хоть это и обходится дороже;
  • коммерческий риск снижен до минимальных убытков с учетом того, что все условия можно прописать индивидуально;
  • на небольших затратах, что подразумевает использование способа, можно быстро построить себе бренд, так как доверие к компании можно будет подтвердить.

К преимуществам для покупателя относится:

  • такое же, как и у строительных компаний, снижение коммерческих рисков, ведь деньги не будут переданы застройщику или продавцу, пока права на квартиру не перейдут человеку;
  • возможность изменения условий договора для корректировки некоторых нюансов при обоюдном согласии;
  • возможность сделать предметом сделки не только недвижимость, но и любое другое имущество, которое необходимо.
Документы для скачивания (бесплатно)

В каких банках открыть

Открытие этого депозита доступно в 56 банках страны. Списки постоянно обновляются на официальном сайте ЦБ РФ — cbr.ru/credit. Здесь можно следить за обновлениями и следить за тем, какие банки стали поддерживать эскроу.

На данный момент существует ТОП-5 организаций, что предоставляют такую возможность. В их число входит:

  1. Сбербанк.
  2. Банк ГПБ.
  3. ПАО «Банк «Санкт-Петербург»».
  4. ПАО «Почта Банк».
  5. ПАО «Совкомбанк».

Обращаясь в них, можно не волноваться касательно того, что среди сотрудников окажутся мошенники.

Параметры предоставления услуги в Сбербанке

Теперь стоит подробнее разобрать те параметры, согласно которым предоставляется эскроу от Сбербанка в 2018 году. Так, руководством было запущено две основных программы для застройщиков:

  • кредитование по эскроу;
  • банковское обслуживание.

Кредитование по эскроу. Начать стоит непосредственного с кредитования. Первое, что необходимо сказать об этой программе — ее цель: организовать кредитную линию, размер которой составлял бы порядка 85% от общего капитала предприятия. Такой подход поможет обеспечить деньгами весь процесс строительства от приобретенной суммы.

Экономисты, что разработали эту программу, также работали над другими, не менее важными проектами, а также занимались тем, что реализовывали квартиры по ДДУ. Схема действий выглядит следующим образом: производится предложение, что основано на общем объеме свободных квартир и конкретных характеристиках отдельно взятой жилой площади. Это позволит уменьшить процентную ставку при росте денег в эскроу-счете. Если же говорить о деньгах на специальных счетах, то они будут использованы для погашения кредита перед банком непосредственно компаниями.

Параметры предоставленияБанковское обслуживание. Эта программа позволяет сопровождать счет строительной компании, с помощью которого Сбербанк будет следить за всеми целевыми затратами. В них также будут учитываться административные расходы и авансовые выплаты. Важно отметить то, что на все это не будет потрачено более 40% от общего капитала строительства.

Если коснуться ипотеки при использовании эскроу, то можно только утверждать, что защищены будут, в первую очередь, интересы покупателя. Это связано с тем, что деньги будут заблокированы на специальному банковском счету. Получить их можно будет только после документального подтверждения передачи прав на жилую площадь.

Важно отметить ближайшие изменение в ФЗ №214, благодаря которым долевое строительство может «умереть», а ему на смену прийти исключительное проектное финансирование.

Порядок страхования

Согласно принятому в 2015 году ФЗ №177, теперь все счета эскроу, что открыты физическими лицами для покупки недвижимости, страхуются. Максимальная сумма страховки заканчивается на пороге 10 миллионов рублей.

В случае наступления страхового случая компенсация выплачивается либо покупателю, либо продающему. Если страховая компания не может определить человека, который заслуживает выплату, происходит подача в суд. Допустим также тот случай, когда все заранее определено в договоре.

Риск мошенничества

Вероятность того, что покупатель может стать жертвой мошенничества при использовании эскроу, крайне мала. Однако это не значит, что к такому исходу событий не нужно быть готовым.

Некоторые мошенники пользуются отсутствием бдительности и просят перечислить средства на счет, который якобы представляет собой эскроу. Однако это не так, потому что все средств вносятся на счет сразу после открытия.

Второй способ — недобросовестные сотрудники финансовой организации. Стать их жертвой просто, а обнаружить этот факт — невозможно. Исходя из этого, эскроу имеет две уязвимости: сотрудники банка и отсутствие бдительности.

Итоги

Эскроу-счет является удобным и безопасным инструментом для проведения сделок. Единственным его недостатком выступает лишь угроза мошенничества со стороны банка. Однако, если обращаться в надежные банки и тщательно читать все условия договора, продажа или покупка чего-либо перестанет быть проблемой.

Дополнительная информация представлена ниже.

Рекомендуем другие статьи по теме
Добавить комментарий
Согласен на обработку персональных данных