Как составить предварительный договор аренды нежилого помещения

При заключении сделок между несколькими юридическими лицами важно своевременно составить письменный договор, в котором будет отражено желание одной стороны вступить во взаимоотношения. В частности, это касается договора аренда нежилых помещений. Когда сразу составить окончательный договор нет возможности, а у потенциального арендатора есть опасения потерять объект, на помощь придет предварительный договор.

Понятие и значение правого института

Действующим законодательством РФ форма предварительного договора аренды нежилого помещения не утверждена. Несмотря на это, существуют нормативы, несоблюдение которых влечёт за собой признание сделки недействительной.

Во-первых, согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ объект аренды должен быть чётко определён, то есть нужно указать индивидуальные характеристики, присущие только данному объекту.

Во-вторых, согласно статье 608 ГК РФ арендодателем может выступать только собственник помещения (или лицо, действующее по доверенности, либо в рамках закона).

В некоторых случаях, в частности, на этапе строительства, выполнение требуемых условий невозможно. Выходом как раз служит заключение предварительного договора. Статья 429 ГК РФ отражает требования, предъявляемые к содержанию рассматриваемого договора.

Важно заметить, что имущественные отношения между участниками не возникают. Предметом договора является не помещение, как может показаться на первый взгляд, а необходимость подписания основного договора по истечению заданного времени.

Заключение сделки такого рода носит правовой характер, организуя взаимоотношения между участниками соглашения и снижая предпринимательские риски.

Будущему арендатору гарантируется пользование конкретным помещением на зафиксированных условиях. Арендодателю же не придется тратить время на поиски арендатора после того, как объект будет готов к сдаче. Это позволяет ему укрепить своё финансовое положение, снизив предпринимательские риски, и спрогнозировать прибыль.

Требования к форме и содержанию

В процессе составления предварительного договора следует, в первую очередь, руководствоваться статьей 429 ГК РФ, определяющей требования, предъявляемые к соглашениям такого типа. Следуя утверждённым правилам предварительный договор нужно заключать в той же форме, что и основной договор в будущем.

В случае, если форма основного договора не утверждена, то в письменной форме. Некорректно составленный документ может быть признан недействительным.

Предварительное соглашение должно содержать следующие необходимые условия:

• описание предмета договора. Необходимо на сколько это возможно чётко идентифицировать нежилое помещение, указав адрес помещения (если возможно, то фактический, если нет, то строительный) и прочие уникальные характеристики (кадастровый номер, расположение помещения в объекте, общая площадь, количество комнат и так далее);
• условия и требования сторон, которые они хотели бы заранее обговорить и утвердить (арендная плата, сроки оплаты, периодичность платежей, способ расчета и так далее).

Следует прописать срок, по истечению которого возникает обязательство заключить основной договор. Согласно статье 190 ГК РФ срок может быть прописан конкретной датой, периодом времени, либо наступлением определённого неизбежного события. Если же такой пункт не указан, то срок по умолчанию составляет один календарный год с даты заключения предварительного договора.

В таком случае сделка не будет признана недействительной, но срок заключения основного договора составит один год с даты подписания предварительного документа.

Приведём краткое описание структуры типового соглашения. При необходимости, некоторые пункты можно исключить, либо, наоборот, прописать дополнительные моменты.

Структура предварительного договора аренды нежилого помещения включает в себя следующую информацию:

• дата и место составления;
• обозначения сторон;
• предмет договора;
• период действия договора;
• арендная плата;
• внесение обеспечительного платежа или задатка;
• общие положения;
• реквизиты сторон.

Ниже приведем образец составления документа.

Платеж и задаток

Широко распространено закрепление величины арендной платы в рамках предварительных договоренностей. Следует также указать, кто будет нести расходы по коммунальным и эксплуатационным платежам, по оплате парковочных мест и так далее. Не лишним будет договориться о порядке и сроках уплаты аренды.

В статье 380 ГК РФ дано определение, что является задатком. Им считается денежная сумма, уплачиваемая одной из сторон в пользу другой в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного документа. Соглашение о задатке заключается отдельно. Без письменного соглашения задаток может быть приравнен к авансу, что приведёт к утрате его основной функции.

Практика показывает, что задаток все же более применим к сделкам, исполняемым в определённый момент времени (купля-продажа), а для длящихся договоров (аренда) наиболее востребовано получение обеспечительного платежа.

Под обеспечительным платежом подразумевается выплата, являющаяся обеспечением денежного обязательства, в том числе для покрытия убытков. Причём данная оплата может быть применена в действующем договоре в счёт будущего договора.

Последствия для сторон

Согласно статье 445 ГК РФ если один из участников будет уклоняться от заключения основного договора, то возможно его принудительное заключение по результатам судебного заседания. В противном случае уклоняющаяся сторона должна будет понести убытки.

Если арендодатель не исполнил свои обязательства, вследствие которых стало невозможным заключить основное соглашение, то задаток ему не возвращается.

Если же основной документ не заключён по вине арендатора, тогда арендодатель имеет право требовать вернуть двойной размер задатка. Кроме того, если договором не оговорено иное, то пострадавшая сторона имеет право потребовать компенсацию убытков с учётом размера задатка.

В отличие от задатка обеспечительный платёж уже подразумевает под собой покрытие возможных убытков. В случае невыполнения обязательств со стороны арендатора, обеспечительный платёж удерживается арендодателем для компенсации долга, неустойки и тому подобного.

При несоблюдении условий сделки со стороны арендодателя обеспечительный платёж необходимо вернуть. Если в договоре не указано иное, то, проценты согласно статье 317.1 ГК РФ за пользование арендатором денежными ресурсами арендодателя не начисляются.

Расторжение договора

Допускается расторжение сделки по соглашению сторон с указанием последствий для каждой стороны. Для расторжения в одностороннем порядке нужны веские основания, такие как невыполнение стороной своих обязательств, вследствие чего-либо был нанесен урон финансовому положению другой стороны. В случае одностороннего расторжения требуется соответствующее решение суда.

Предварительное соглашение также прекращает своё действие в случае, если по истечению срока основной документ так и не был заключён, или же не было отправлено письменное предложение от одной из сторон с предложением подписать основной договор.

Резюмируя вышеизложенное, можно прийти к заключению, что предварительный договор аренды нежилого помещения имеет много плюсов, являясь определённым гарантом безопасности и благотворно влияя на материальное положение сторон при условии выполнения его требований.

Подробнее о предварительном договоре смотрите ниже на видео.