Правила заключения и исполнения договора подряда на выполнение строительных работ

Строительные отношения – это комплекс сложных и многосторонних мероприятий, имеющих индивидуальную специфику оказания услуг, напрямую определяющих успех конечного результата.

Именно поэтому очень важно дать правильную юридическую трактовку двусторонним обязательством участников процесса, закрепленную подрядным договором. Этот документ обезопасит все стороны от неприятных сюрпризов и финансовых потерь.

Понятие и особенности

Договор строительного подряда – документ, которым регламентировано выполнение одной стороной-участником (далее, подрядчик) перечня работ, заявленных другой стороной (далее, заказчик).

Все мероприятия при этом должны быть выполнены строго в оговоренное документом время, а заказчик обязуется вовремя принять и оплатить работу.

Особенности договора:

1. Все действия, исполненные подрядчиком, заключаются в строительстве какого-либо объекта, здания, сооружения или же состоят в иных работах строительной направленности.
2. В отличие от типовых бумаг, регулирующих оказание услуг, данный вид договора подразумевает дополнительное обязательство стороной-заказчиком. Оно заключается в обеспечении исполнителем всех необходимых условий для проведения строительства.

Стороны

Сторонами документа выступают подрядчик и заказчик. Как правило, это юридические лица. При этом закон РФ не лишает физических субъектов индивидуальной деятельности выступать в роли одной из рассматриваемых сторон. Стоит отметить, что эту функцию могут выполнять так же несколько инвестирующих организаций или компаний.

Обязанности заказчика:

• определение перечня работ;
• контроль их исполнения;
• технический надзор;
• предварительные расчеты на затраты;
• приемка конечного результата;
• финансовый расчет за оказанные строительные услуги в рамках настоящего договора.

Обязанности исполнителя:

• наличие лицензии, разрешающей оказывать подобные услуги;
• своевременное выполнение всех мероприятий, приписанных в документе;
• строгое соблюдение всех норм и технических требований к проведению работ, от которых зависит качество конечного результата.

Виды

Российским действующим законодательством предусмотрено несколько вариантов оформления сделок на предоставление строительных услуг. Основные их них приведены ниже.

Между юридическими лицами

Наиболее распространенная и практически универсальная форма договорных отношений. Ее суть состоит в том, что обе стороны, принимающие на себя определенные обязательства, прописанные в документе, зарегистрированы в налоговых органах как юридические лица.

Все финансовые взаиморасчеты между сторонами происходят посредством безналичного перечисления средств на расчетные счета участников договора, наличный расчет в данных операциях не предусмотрен.

Генеральный

Основная сфера применения – капитальное строительство. Заявитель заключает соглашение с какой-либо строительной компанией – генеральным подрядчиком. Последний, в свою очередь, осуществляет руководство объектом, а для выполнения отдельного комплекса работ привлекает сторонних исполнителей в лице специализированных профильных предприятий – субподрядчиков, отношения с которыми так же оформляются документально.

Часто потребность в привлечении дополнительных сил возникает по причине отсутствия у генподрядчика ряда разрешительных бумаг и лицензий на определенные работы.

Важно понимать, что вся ответственность за предоставляемые строительные услуги перед заявителем ложится на генеральное юридическое лицо, с которым заключен договор подряда.

Отделочные работы

Строительно-отделочная форма договора предполагает возможность участия как юридических, так и частных лиц. Основное требование к подрядчику – наличие разрешения на данный вид деятельности.

В таком договоре максимально подробно прописываются все работы, которые нужно сделать – это позволит свести к минимуму риск возникновения спорных ситуаций.

Специфической особенностью документа является возможность указания в заключительной его части как реквизитов в виде расчетных счетов организации исполнителя, так и почтовых данных для наличной оплаты за выполненную отделку помещения или здания.

Бригадный

Бригадный подряд в строительной сфере достаточно распространен. При этом услуга характеризуется множеством специфических особенностей ее исполнения.

Как правило, весь перечень работ делается заранее набранными бригадами.

Основные отличия от строительного договора:

• предполагает оплату выполненных услуг отдельно за каждый объем работ;
• право распределения материальных средств, а также порядок и сроки оплаты решает подрядчик, самостоятельно выбирая, кому и когда платить за его труд.

Важный момент! Все нюансы, связанные с распределением заработной платы, четко приписываются в бригадном договоре.

Другое

Кроме описанных выше видов соглашений на подрядное строительство, выделяют и другие, менее востребованные их виды, при этом не лишенные актуальности:

• на выполнение спектра монтажных услуг как частично, так и по всему объекту в комплексе;
• на осуществление услуг, связанных с наладкой и запуском производственных механизмов и линий;
• предварительные работы по расчистке территорий, разборки зданий и сооружений, напрямую не связанные со строительными мероприятиями.

Правила заключения и исполнения

В рамках действующего законодательства правила заключения договора предполагают у заказчика:

1. Наличия пакета разрешительных бумаг на проектную, реставрационную, реконструкционную деятельность, а также на капитальный ремонт и строительство. Получить документы можно в органах исполнительной и распорядительной власти. Исключение – объекты, возводимые «под ключ».
2. Права на земельную собственность.
3. Протокол о результатах торгов, если проведение тендера является обязательным условием.

Подрядчик, по действующим правилам, должен иметь:

• бумаги, дающие ему юридическое право на оказание подобных услуг;
• штат квалифицированных профильных специалистов.

Грамотно составленный договор в обязательном порядке должен содержать пункты порядка его исполнения.

Подрядчик обязан:

• гарантировать поставку всех материалов и комплектующих, ответственность за наличие которых не лежит за заказчиком;
• вовремя ликвидировать все недоделки, устранять брак и производственные ошибки, возникшие по его вине;
• выполнить все работы в срок, приписанный в соглашении, обеспечив надлежащее качество всех этапов строительства в полном соответствии техническим характеристикам и нормам, предусмотренных законом.

Заказчик, со своей стороны, берет на себя следующие обязательства по исполнению:

• обеспечить водоснабжение и поставку к объекту электроэнергии;
• выполнить доставку необходимых грузов;
• провести своевременную оплату объема работ, предусмотренного договором согласно оговоренных в нем условий финансирования.

Требования к содержанию

К содержанию документа предъявляются следующие базовые требования, с юридической точки зрения являющиеся обязательными к исполнению:

• указание сроков действия договора;
• финансовые аспекты;
• перечень выполняемых работ;
• обеспечение подрядчику условий, без которых исполнение им договорных обязательств будет невозможным либо затруднительным;
• права сторон, заключивших соглашение;
• информация о разрешении спорных и форс-мажорных обстоятельств, возникших как по вине подрядчика, так и по независящим от него причинам;
• сведения о сторонах, его подписавших – юридический или физический адрес, банковские или почтовые реквизиты, ФИО ответственных лиц, дата заключения договора и подписи.

Существенные условия

Договор в обязательном порядке должен содержать вступительную часть, являющуюся неотъемлемым его фрагментом. Кроме того, максимально подробно нужно описывать сам предмет соглашения – перечень всех услуг или работ, которые следует исполнить.

Обязательный пункт его содержания – персональная ответственность как заказчика, так и подрядчика на неоказание услуг должным образом или за умышленный срыв выполнения сроков договора.

Цена и сроки

Сроки выполнения договорных обязательств должны прописываться в следующем аспекте:

• дата завершения всех услуг в рамках соглашения;
• сроки выполнения отдельных этапов и технологических процессов, прописанных в документе.

Если дата сдачи объекта не оговорена, это должно быть сделано в разумных временных рамках, исходя из сути обязательства.

Цена на выполнение работ может быть прописана как общая сумма по затратной статье, так и расписана с учетом выплат по отдельным этапам подрядных работ.

Правовое регулирование и ответственность за нарушение

Образец, порядок оформления и исполнения договора на строительный подряд закреплены на законодательном уровне. Основным нормативно-правовым документом на этот счет является глава 37 Гражданского кодекса РФ. В ней отражены следующие основные моменты:

• статья 702 – понятие соглашения, область его применения;
• 703 – перечень работ, подходящих под реализацию в рамках данного документа;
• 705 – возможные риски;
• 711 – порядок финансовых расчетов и оплаты труда;
• 720 – критерии качественной оценки оказанных услуг;
• 723 – гарантии по соответствию исполняемых работ заявленным заказчиком требованиям;
• 729 – последствия срыва договорных обязательств или досрочного их прекращения.

Законом предусмотрена ответственность на нарушение условий соглашения на строительный подряд.

Если несвоевременное его выполнение произошло по вине заказчика и подрядчик сможет это доказать, от возмещения выплат по неустойке он освобождается.

Так, заказчик может быть привлечен к ответственности по пунктам:

• отказ от выполнения своих обязательств;
• отказ подрядчику в содействии там, где это требуется в рамках соглашения;
• при неисполнении встречных обязанностей;
• остановка строительных работ по его вине;
• предоставление некачественных материалов и комплектующих.

Подрядчик в ответе за:

• срыв сроков оказания услуги;
• плохое качество работ;
• убытки;
• нарушение охраны труда и безопасности строительства;
• загрязнение экологии;
• дефекты и брак в работе.

Образцы

Наиболее востребованы на практике договора по подряду на строительство зданий, отделочные работы, капитальное строительство.

[docs]