Договор о намерениях купли-продажи недвижимости и его образец

Содержание статьи

В каких случаях может возникнуть необходимость в подписании
Порядок подписания
Типичные нарушения
Понуждение к заключению основного контракта
Риски покупателя

Покупка недвижимости – это серьезная сделка, поэтому стороны должны очень внимательно заниматься оформлением всех документов.

Помимо стандартного договора купли-продажи, российским законодательством предусмотрена возможность заключения еще одного соглашения.

Это договор о намерениях или, как его еще называют, предварительный договор купли-продажи.

В каких случаях может возникнуть необходимость в подписании

Соглашение о намерениях не всегда является обязательным, но многие стараются оформить его до заключения самой сделки. А все потому, что этот документ содержит практически все условия основного договора.

Об обязательности оформления предварительного контракта можно говорить, если сделка невозможна без оформления кредита или ипотеки. Ни один банк не будет предоставлять деньги, если стороны не заключили подобное соглашение.

Этот документ не имеет той юридической силы, которой наделен основной договор, заключаемый при такой сделке. С его помощью нельзя продать недвижимость или оформить ее на другого владельца. Предварительный договор содержит лишь основную информацию о намерениях сторон.

Причины для оформления (кроме требования банка) заключаются в следующем:

Временное отсутствие необходимой для покупки суммы;
Необходимость закрепить обязательства сторон до наступления возможности заключить основной договор;
Не до конца оформлены документы (право собственности).

Предварительное соглашение не подлежит государственной регистрации. Но стороны обязаны выполнять указанные в нем условия.

Порядок подписания

Для того чтобы физ. лица спокойно могли продолжать оформлять сделку, заключение договора о намерениях должно быть осуществлено в соответствии с законодательством.

Существует определенный порядок заключения, которого необходимо придерживаться. Можно не заверять его нотариально, но для покупателя и продавца будет лучше, если юрист примет участие в оформлении.

Подготовка проекта и форма

Договор о намерениях всегда заключается в письменном виде, так как его устная форма недействительна с юридической точки зрения. Очень важно указать все необходимые детали сделки, иначе соглашение также будет признано недействительным. При оформлении договора о намерениях можно можно предусмотреть предоставление задатка.

Существенные условия

Любой договор о намерениях должен содержать следующие пункты:

сведения о сторонах;
информацию об объекте сделки;
стоимость и способ расчета;
условия заключения сделки;
сроки заключения основного контракта;
перечень условий досрочного расторжения предварительного соглашения;
сведения об авансе;
иные условия, не противоречащие действующему законодательству.

Самые главные пункты соглашения – условия заключения будущего основного контракта, стоимость, срок и наличие (отсутствие) аванса.

Если объектом купли-продажи выступает земельный участок и дом, то документ содержит:

адрес;
общая площадь дома (и участка);
количество этажей;
сведения о материалах;
состояние ремонта;
наличие (отсутствие) коммуникаций.

Если приобретается квартира в новостройке, то соглашение должно включать все риски покупателя. Это возможные трудности с оформлением права собственности, расчетом стоимости жилья и т. д.

[docs]

Покупатель должен знать, что при оформлении договора о намерениях с застройщиком в договор следует включить определенные требования. К примеру, при обнаружении дефектов или при несоблюдении сроков сдачи жилья в эксплуатацию.

Условия, которые нельзя включить в соглашение о намерениях

По закону соглашение обязано включать все существенные условия, предусмотренные гражданским законодательством.

Несущественные условия, которые не были указаны в предварительном соглашении, могут быть добавлены в основной договор.

Нельзя включить в предварительный договор только условия, направленные на создание прав и обязанностей, которые могут создаваться лишь основным договором.

К примеру, нельзя указать сами условия оплаты за приобретаемую недвижимость и перехода права собственности, их можно прописать только с указанием, что именно такие условия будут содержаться в основном контракте.

Сроки

Согласно ст. 429 ГК РФ стороны имеют право указать период действия договора в самом документе. А если точнее, то его действие заканчивается при оформлении основного соглашения.

Если участники не указали дату заключения контракта, то договор о намерениях по умолчанию будет действителен на протяжении одного календарного года.

Типичные нарушения

Если покупатель и продавец не разбираются в юридических тонкостях, они могут нарушить порядок оформления договора. Самыми популярными ошибками являются:

Заключение соглашения о намерениях на приобретение недвижимости в многоквартирном доме, которая находится в процессе возведения. К примеру, застройщик еще не сдал дом в эксплуатацию;
Включение в предварительный договор условий, не соответствующих его предмету. Как неоднократно указывал Верховный суд РФ, в предварительном соглашении запрещается устанавливать какие-либо обязательства сторон, кроме обязанности заключить основной договор (например, Определение ВС РФ от 09.08.2016 года № 55-КГ16-7). В том числе, нельзя обязать передать имущество или вносить платежи за пользование им.
Оговорены не все важные условия. Не указан срок заключения основного контракта, нет стоимости недвижимости и т. д. Это может привести не только к ничтожности документа, но и к большим проблемам для сторон. Покупатель впоследствии может предложить другую сумму или затягивать процесс приобретения объекта.

Читайте также: Что такое письмо-оферта

Для того чтобы не допускать реальных ошибок, составление договора лучше доверить юристу.

Понуждение к заключению основного контракта

Уклонение от окончательного оформления сделки может осуществляться по разным причинам. Обычно это происходит, если продавец не оформил все необходимые документы на недвижимость или не было устранено иное препятствие для оформления основного контракта. Кто-то из участников сделки может просто передумать.

Но условия договора о намерениях предусматривают, что вторая сторона имеет право заставить «уклониста» заключить сделку и даже заплатить неустойку (возместить ущерб). Такие вопросы решаются исключительно через суд.

Есть ряд условий, которые следует соблюдать при обращении с судебным иском:

Отстаивать свои права участник сделки может до тех пор, пока действует договор о намерениях. Если его срок действия закончился, а стороны не сообщили о своих дальнейших действиях, он автоматически аннулируется;
Перед обращением в суд истцу необходимо направить ответчику предложение о заключении сделки.

Предложение должно быть отправлено заказным письмом или передано лично в руки под роспись. В любом случае, у отправителя должны остаться доказательства получения адресатом данного документа. Дальнейшие действия зависят от ответа второй стороны.

Предложение о заключении основного контракта не нужно заверять нотариально. Составляется документ просто:

Указываются данные сторон, обстоятельства и предмет заключения договора, а также его реквизиты.
Затем пишется предложение явиться для оформления соглашения (адрес, дата, время).
Подпись, дата.

Местом оформления документа указывают либо нотариальную контору, либо ближайшее отделение Росреестра. Неявка лица без уважительной причины является поводом для принуждения к заключению сделки.

Что касается искового заявления, то оно также оформляется стандартно. Помимо основной информации (ФИО сторон, описание объекта) следует подробно изложить обстоятельства спора. В качестве требований истец обязан указать принуждение ответчика к заключению основного контракта купли-продажи. При необходимости можно указать изменение определенного пункта соглашения. Суд вправе вносить поправки, если у сторон есть разногласия.

К иску следует приложить оригинал и копию предварительного соглашения, расписку о предоставлении аванса (если есть), а также документ, подтверждающий получение ответчиком соответствующего предложения.

Во время судебного разбирательства истцу необходимо доказать, что ответчик не соблюдал условия сделки и отказался заключать основной контракт. Если понадобиться, можно привлечь свидетелей (нотариуса). В случае, если суд вынесет положительное решение, стороны обязаны будут оформить сделку.

Риски покупателя

С юридической точки зрения этот документ гарантирует оформление основного договора купли-продажи. Даже если одна из сторон передумает, суд может вынести решение о заключении контракте. Тем не менее, риски все же есть. И больше всего проблем случается у покупателей, которые оформляет соглашение с застройщиками.

Особенно, если процедура осуществляется еще на стадии строительства:

Нет гарантий, что квартира будет получена;
Двойная продажа. Ничто не мешает застройщикам продавать одну и ту же жилплощадь несколько раз. Это очень удобно, так как ПД не подлежит госрегистрации. А значит, покупатель не может проверить сведения об объекте недвижимости в Росреестре;
Не стоит рассчитывать на выплату неустойки. Если сроки передачи недвижимости будут сорваны застройщиком, то убытки возмещены не будут. Просто потому, что в соглашении нет никаких условий для этого.

Лучше заключать с застройщиками ДДУ и регистрировать его, как и предписано законом. Если стороны заключают документ для последующей купли-продажи жилья на вторичном рынке, то особых рисков они не несут. Финансовая сторона может затронуть лишь покупателя, передавшего аванс. Но так как все зафиксировано с помощью соглашения, вернуть эти деньги в случае расторжения сделки не является проблемой.

Если сделка подразумевает передачу права собственности на недвижимость, лучше оформить договор о намерениях. Тогда стороны будут знать, что второй участник не откажется от выполнения обязательств без уважительных причин. С помощью данного соглашения можно защитить свои права, обратившись при необходимости в суд.

Подробнее о правилах оформления договоров о намерениях – смотрите в видео:

Об авторе

Григорий Знайко: Журналист, предприниматель. Веду свое дело и не понаслышке знаю проблемы и сложности, с которыми стакиваются ИП и ООО.

Договор о намерениях купли-продажи недвижимости