Содержание статьи
К нежилым, являющимся объектами договора аренды, относятся помещения, предназначенные для использования в непроизводственных, служебных, торговых, бытовых и иных целях производственного и непроизводственного характера.
Договор аренды нежилого помещения, или имущественного найма, представляет собой соглашение, согласно которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) нежилое помещение за определенную плату во временное владение и пользование, либо только временное пользование.
Данный акт регламентирован Гражданским кодексом Российской Федерации.
Существенные условия и другие особенности
К существенным условиям договора аренды нежилого помещения относят объект аренды, плату и иное, что стороны посчитает нужным указать как существенное, то есть данные, которые позволяют определить и оценить передаваемой в аренду имущество.
Объектом, или предметом договора, является то, что будет передано в аренду, согласно статьям 432 и 606 ГК РФ. К основным характеристикам относится адрес, по которому находится арендуемое помещение, этаж, инвентарный номер офиса, помещения или комнаты, площадь, назначение сдаваемого помещения. Все эти данные могут быть указаны как в тексте соглашения, так и в приложениях к нему.
В случае отсутствия данных сведений соглашение может быть расторгнуто. Для их подтверждения и в целях безопасности следует запросить информацию из БТИ и Росреестра.
Арендная плата обязательно должна быть согласована сторонами соглашения, может проводится как наличными средствами, так и безналичным расчетом, а также проводится следующими действиями:
- взаимозачет;
- оказываемые услуги;
- доля от доходов;
- услуги по улучшению помещения;
- смешанный вариант;
- амортизация;
- эксплуатационные расходы.
Арендодатели часто требуют, чтобы аренда включала соглашение арендатора о том, чтобы действие договора не прекращалось в случае, если помещение разрушено или сильно повреждено.
Виды
Аренда на неопределенные сроки может быть прекращена по уведомлению, предоставленному либо арендодателем, либо арендатором по какой-либо причине, если стороны не смогли решить проблему мирным путем.
[docs]
Договор аренды на определенный срок может быть расторгнут в нескольких случаях: по истечению срока выплаты арендной платы (задержка более чем на 1 месяц, не смотря на письменное уведомление), при субаренде без предварительного разрешения, по взаимному согласию. Любой из способов разрешен Гражданским кодексом Российской Федерации.
Законодательные акты
Статья 651 ГК РФ: письменная форма является обязательной для данного типа соглашений. В обратном случае договор будет признан недействительным. Также, в случае аренды на срок больше одного года, необходима государственная регистрация, и договор будет считаться заключенным с момента ее наступления.
Статья 607 ГК РФ: отсутствие описания объекта аренды влечет за собой недействительность договора.
Статья 611 ГК РФ: имущество должно быть представлено в состоянии, которое соответствует условиям договора и своему назначению.
Статья 612 ГК РФ: установлена ответственность за недостатки сданного в аренду имущества. Арендодатель же отвечает за данные неудобства, если препятствуют полностью или частично пользованию, особенно, если на время заключения договора недостатки не были установлены.
Статья 613 ГК РФ: права третьих лиц на имущество, передаваемое в аренду, не прекращаются или изменяются.
Статья 617 Кодекса: переход права собственности к другому лицу не является основанием для расторжения договора.
Статья 615 Кодекса: наниматель обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями, прописанными в договоре аренды. Если они не оговорены – по назначению имущества.
Статья 616 Кодекса: арендодатель обязан проводить капитальный ремонт помещения в срок, оговоренный данным договором. Если он не определен, то в разумный срок.
Статья 310 Кодекса: отказ или изменение условий в одностороннем порядке не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законодательством или же заранее прописанных в договоре.
Статья 450 ГК РФ предусматривает основания для досрочного расторжения по требованию арендатора.
В статье 621 ГК РФ описано право арендатора в плане заключения договора на новый срок.
Статья 610 ГК РФ: договор возобновляется, если арендатор продолжает пользоваться нежилым помещением после истечения срока договора при условии, что возражений со стороны арендодателя нет. В данном случае договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Требования к процедуре и оформлению
Перед заключением соглашения необходимо оценить ряд таких важных показателей, как цена, срок, наличие коммуникаций, местоположение и транспортная развязка у сдаваемого нежилого помещения.
Потенциальные риски у арендодателя:
- использование помещения не по назначению;
- отсутствие арендной платы или ее получение позже оговоренного срока либо не полностью;
- повреждение имущества в ходе эксплуатации;
- вместо арендодателя могут оказаться кредиторы или правоохранительные органы.
Потенциальные риски арендатора:
- отсутствие прав на помещение;
- сдача в субаренду при отсутствии разрешения от собственника;
- резкое увеличение арендной платы во время исполнения соглашения;
- помещение не предназначено для целей арендатора (последний об этом не уведомлен);
- техническое состояние отличается от заявленного и принятого по акту.
Изучая договор аренды, необходимо обратить внимание на особенности использования помещения, то есть:
- Переустройство или перепланировка помещения: будет ли такая возможность.
- Установка отделимых и неотделимых улучшений.
- Передача в субаренду с согласия и без него.
- Залог на права аренды.
- Доступ в помещение.
- Установка рекламы на фасаде здания и других подобных опознавательных знаков.
Необходимость регистрации и процедура расторжения
Сроки аренды должны быть обязательно прописаны в договоре, так как при заключении договора более чем на год требуется обязательная регистрация обязательств в Росреестре согласно ст. 609 и ст. 651 ГК РФ.
При нежелании регистрации договор считается недействительным, законным способ ее избежать является регистрация договора на 11 месяцев либо на неопределенный срок.
Одним из важных пунктов в данном соглашении является возможность его досрочного расторжения, так как законодательство РФ не предусматривает одностороннего отказа без обращения в суд.
Во избежание споров в случае отказа от договора аренды нежилого помещения необходимо либо четко прописать порядок одностороннего отказа от исполнения обязательств по соглашению, либо уже заранее в договоре прописать ситуации, когда стороны могут отказаться от исполнения.
В договоре должно быть четко прописан момент, когда стороны подписывают данное соглашение:
- государственная регистрация;
- авансовый платеж;
- подписание договора;
- окончание ремонтных работ.
Основания для прекращения аренды нежилых помещений установлены законом, но стороны также могут добавлять дополнительные условия по соглашению.
Существует также неопределенность в отношении степени свободы сторон от уклонения от установленных законом оснований для прекращения действия договора. Установленные законодательством РФ основания являются и не могут быть исключены по соглашению.
Некоторые также придерживаются мнения о том, что невозможно продлить установленную законом процедуру прекращения действия договора путем включения дополнительных оснований. Даже если это так, принято считать, что стороны могут согласиться и отказаться от аренды, а далее, указать конкретные основания, на которых это может быть сделано.
На что стоит обратить внимание при аренде коммерческой недвижимости? Узнайте из данного видео.
Об авторе
- Журналист, предприниматель. Веду свое дело и не понаслышке знаю проблемы и сложности, с которыми стакиваются ИП и ООО.
Свежие публикации
- 2020.06.29Специальная оценка условий трудаТаблица классов условий труда и правила по оценке
- 2020.06.25Аттестация, повышение квалификацииОбразец положительной характеристики с места работы
- 2020.06.18Трудовая дисциплинаКак правильно написать объяснительную записку
- 2019.09.25ИнвестированиеКто такие инвесторы и чем они занимаются