Основные положения преимущественного права выкупа арендованного имущества

Право выкупаПреимущество на выкуп арендуемого объекта имеют лица, которые установлены таковыми в договоре или законе. В сделках между частными лицами применяются нормы гражданского договорного права. Если же владельцем помещения выступает государство или муниципалитет, то действуют нормы специальных нормативных актов, которые имеют императивные требования к будущим покупателям.

Суть привилегии на выкуп

Преимущественное право на получение в собственность арендуемого помещения означает, что лицо, которое некоторое время арендует объект, вправе в дальнейшем при его продаже быть первым и единственным претендентом на покупку. Такие правоотношения могут сложиться как между частными лицами, так и между организациями. Порядок нормативного регулирования вопроса зависит от вида субъектов, которые фигурируют в сделке:

  1. Если сторонами контракта (арендодателем и арендатором) выступают частные лица – физические и юридические, то применяются положения ст. 624 ГК РФ.
  2. Если же арендодателем является государственный или муниципальный орган, применяются положения ст. 217 ГК РФ, ст. 3 и 4 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 года «Об особенностях отчуждения арендованного имущества…»

Так, в ст. 3 закона 159-ФЗ перечислен перечень условий для получения преимущественного права на приватизацию государственного или муниципального объекта аренды:

  • арендатор пользуется или временно владеет помещением на протяжении двух и больше лет согласно с соответствующим договором;
  • на момент выкупа/подачи заявления арендатор не имеет задолженности перед арендодателем в отношении арендуемого объекта;
  • здание не должно быть включено в государственный перечень объектов, которые передаются для работы малого и среднего бизнеса, кроме ч. 2.1 ст. 9 закона 159-ФЗ;
  • в реестре субъектов малого и среднего бизнеса должны быть данные о последнем.

Порядок реализации преимущественного права покупки помещения некрупным субъектам хозяйствования устанавливается частью 2 ст. 9 закона 159-ФЗ.

В качестве дополнительных источников также можно использовать сведения из Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 (далее – Письмо № 134) и Обзора судебной практики ВС РФ N 5 (2017 года), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017, пункт – «Разрешение споров, возникающих в связи с защитой права собственности и других вещных прав».

Преимущественная возможность выкупа зданий и помещений субъектами хозяйствования, отнесенным к малым и средним, также закреплено в ст. 18 Федерального закона N 209-ФЗ от 24.07.07 г. «О развитии малого и среднего предпринимательства…».

Сложности при реализации преимущества

Для того, чтобы начало действовать преимущественное право выкупа помещения, арендатор должен доказать, что он имеет на него право. В случае заключения сделки между частными субъектами, условия устанавливаются в договоре между участниками. Так, в договоре аренды должно указываться условие, что:

  • недвижимость по завершении действия договора аренды передается в собственность арендатора;
  • здание или его часть передается в собственность арендатора до завершения действия договора, при условии, что будет выплачена полная сумма.

Сложность заключается в том, что договор аренды в таком случае должен быть составлен юридически грамотно и в письменной форме. Если же договорные отношения держаться на «честном слове», арендодатель не имеет право рассчитывать на возникновение права «первого покупателя».

Право выкупа3Если же дело касается преимущественного права государственного и муниципального имущества, то арендатор в виде субъекта малого бизнеса должен соответствовать вышеназванным критериям, которые позволяют получить привилегию.

При подаче заявки на приватизацию, предприниматель или малое предприятие должны подтвердить свой статус документально. В Письме № 134 указывается также, что арендатор должен владеть\пользоваться имуществом на основании действующего договора аренды на момент принятия решения о выкупе. Нужно документально подтвердить беспрерывное владения/пользование объектом по договору аренды длительностью от двух лет.

Пункт 4 Письма № 134 также говорит о том, что первоочередная возможность не возникает у участников малого и среднего бизнеса, если они пользуются помещением бесплатно.

Этапы приватизации арендуемого объекта

Между частными лицами процедура ограничивается выполнением условий договора в части оплаты полной стоимости до завершения действия договора аренды или по окончанию срока сделки. После этого производится государственная регистрация права собственности и передача имущества новому собственнику.

Для реализации преимущественного права выкупа государственного или муниципального объекта используется конкретная процедура. Она установлена в ст. 4 закона 159-ФЗ и предполагает такие этапы:

  1. В течение 10 дней после принятия решения о приватизации, арендодатель направляет арендатору предложение выкупить объект с перечнем условий сделки.
  2. Цена помещения устанавливается по рыночной стоимости, а оценка производится согласно закону 135-ФЗ «Об оценочной деятельности…».
  3. Если предложение оказалось приемлемым и арендатор дает согласие, в 30-дневный срок со дня получения оферты производится продажа объекта. Если субъект малого предпринимательства посчитает, что цена завышена, он вправе оспорить размер стоимости в суде. В таком случае 30-дневный срок прерывается до дня установления реальной цены объекта в решении суда, п. 4 и 4.1 ст. 4 закона 159-ФЗ.

Для заключения сделки арендатор должен предоставить квитанцию об уплате задолженности, если таковая была, и остальных платежей.

В течение 30 дней после получения предложения, арендатор вправе отказаться от привилегии. Тогда обязательства перед ним у государственного или муниципального органа пропадают и не подлежат восстановлению, п. 6 ст. 4 закона 159-ФЗ.

Согласно ст. 9 закона 159-ФЗ, субъект малого бизнеса-арендатор вправе самостоятельно предложить арендодателю приватизировать имущество. В таком случае компетентный орган должен:

  • в 2-месячный срок провести оценку объекта и составить проект договора купли-продажи;
  • продумать условия выкупа имущества, исходя из результатов оценки в течение двух недель после ее проведения;
  • после принятия решения о приватизации, направить арендатору проект соглашения.

Если субъект, выступивший с предложением выкупа, не соответствует требованиям закона, компетентный орган дает письменный отказ с обоснованием причины в течение 30 дней со дня поступления заявления.

Выкуп коммерческого объекта

Произведение выкупа арендованной недвижимости производится согласно ст. 624 ГК РФ, если имущество находится в собственности частного лица. В таком случае составляется договор аренды с условием о выкупе. Если изначально такого пункта в контракте не было, можно составить новый договор, согласно которому зачесть выплаченные суммы в стоимость приобретаемого объекта, ч. 2 ст. 624 ГК РФ. Инициатива может исходить от обеих сторон, главное — прийти к согласию о существенных условиях сделки: цене, объекте и порядке проведения расчетов.

Выкуп муниципального имущества

Приватизация муниципального объекта производится согласно закону 159-ФЗ, правила которого уже были изложены выше. Аналогично производится предложение арендодателя или заявление арендатора на приватизацию, после чего стороны оговаривают цену и условия сделки.Право выкупа5 Сроки применяются также те, что указаны в ст. 4 закона 159-ФЗ. Особенности проведения сделки следующие:

  • решение принимают органы исполнительной власти региона;
  • государственный объект обычно стоит дороже муниципального;
  • порядок приватизации земель возле объекта регулируется согласно региональным правилам, установленным муниципальными органами.

Способы обхода нормы о преимущественном праве

В обоих случаях обойти привилегию на выкуп арендованной недвижимости можно посредством расторжения договора аренды. Арендатор с желанием приобрести имущество вряд ли добровольно согласиться расторгнуть соглашение, поэтому арендодателю нужно подумать, как законно в одностороннем порядке разорвать правоотношения.

Для этого нужно знать основания одностороннего отказа от обязательства. Они описаны в статьях 450 и 451 ГК РФ:

  • если контрагент нарушил существенные условия сделки;
  • если в контракте предусмотрена возможность одностороннего отказа – ст. 450.1 ГК РФ;
  • если обстоятельства, которые были на момент заключения договора, существенно изменились — ст. 451 ГК РФ.

Как видно, будет проблематично обойти преимущество арендатора на выкуп, так как придется доказывать факт вины другой стороны или изменение обстоятельств. И то, и другое занятие будет нелегким, нужны веские основания для одностороннего расторжения сделки.

Ответственность арендодателя

Нарушение арендодателем права на преимущественный выкуп влечет признание следки купли-продажи с другим покупателем недействительной. Для этого пострадавший должен обратиться в суд с документами, которые подтверждают его привилегию.

Пункт 11 Письма № 134 определяет, что сделки купли-продажи на льготных условиях с субъектами, которые не отвечают требованиям закона 159-ФЗ, признаются никчемными, то есть не порождают никаких последствий. Субъект, который имеет преимущество, должен обратиться в арбитражный суд за восстановлением справедливости.

Подробнее о судебной практике оспаривания преимущественного права на выкуп для арендатора муниципальной недвижимости рассказано в следующем видео.

Рекомендуем другие статьи по теме
Добавить комментарий
Согласен на обработку персональных данных